Как следует из Вашего вопроса, право собственности на участок и дачу было зарегистрировано в 1993 году, государственным органом, на который в тот момент была возложена обязанность регистрации прав на недвижимость. Соответственно, право собственности возникло в 1993 году. При получении дохода от продажи таких объектов, налоговой базы и соответственно налога не возникает, обязанность подачи декларации 3НДФЛ отсутствует. Основание — п.17 ст. 217, 228 , 229 НК РФ.
Налоговый консультант Оганджанянц С.В.
06.05.2019
Всего 3 способа уплаты налогов при сдаче в аренду квартиры, те же правила применимы и к сдаче нежилых помещений:
- 13 % со всей суммы дохода, доход подтверждается копией договора, декларация 3НДФЛ за 2018 подается раз в год до 30.04.2019 года, сам налог уплачивается единовременно до 15.07.2019. Больше никаких обязанностей арендатор по налогам не несет. Налог можно уменьшить, только применив вычеты – социальные (лечение, обучение свое и детей ст. 219 НК РФ), имущественные – ст. 220 (при покупке жилья). О том какие вычеты и в каких суммах можно применить лучше заранее обратиться к специалисту, чтобы в течении года грамотно собирать документы на вычеты. Уменьшить налог на расходы по содержанию жилья нельзя. Налог с дохода в 35000 рублей в месяц, составит 54600 рублей в год. Это, возможно, не самый выгодный, зато самый менее трудоемкий и наиболее безопасный способ. При сдаче в аренду помещений организациям и ИП, налог с дохода удерживается арендаторами, как налоговыми агентами.
- Регистрация ИП и применение упрощенной системы налогообложения. Ставка 6% со всей суммы дохода. Недостатки этой системы в том, что денежные средства придется принимать на расчетный предпринимательский счет, а если наличные, придется завести кассовый аппарат. Также придется уплачивать фиксированные пенсионные взносы, минимальный размер которых в 2018 году составил 32385 рублей в год, также : 1% от вмененного дохода (дополнительные пенсионные) но на их сумму налог можно уменьшить. Декларация подается также один раз в год до 30.04.2019 года. Уплата налога происходит раз в квартал, т.е. 4 раза в год. Также необходимо ведение книги доходов, а для этого, возможно, придется брать бухгалтера. К тому, же налоговые органы любят проверять именно 6% ИП, так как это быстро и просто. Налог с дохода в 35000 рублей в месяц, составит 25200 рублей в год, из них 32385 рублей составят пенсионные взносы.
- Регистрация ИП и применение патентной системы налогообложения. Стоимость патента разная, в зависимости от места нахождения квартиры и ее площади. Например, патент на квартиру до 50 кв. метров в Центральном округе составит 27 000 рублей, в районах новой Москвы 12 600 рублей, в остальных округах Москвы 18 000 рублей. На большие квартиры, стоимость патента значительно выше. На каждую квартиру приобретается отдельный патент. Помимо стоимости патента, дополнительно придется уплачивать фиксированные пенсионные взносы, минимальный размер которых в 2018 году составил 32385 рублей в год + 1% от вмененного дохода (дополнительные пенсионные) Денежные средства можно принимать наличными без ограничений. Декларация не подается. Оплата патента происходит в два этапа и в четко установленные сроки. Просрочка уплаты ведет к катастрофическим последствиям – ИП переводится на обычную систему налогообложения и платит 18% НДС и 13% НДФЛ за весь год. При патенте также необходимо ведение книги доходов. При продаже такой квартиры также возникнут проблемы с потерей льгот, как и при 6% доходе.
- Новый способ — регистрация на сайте ФНС в качестве самозанятого (только для сдачи в аренду жилых помещений).
Применять спецрежим могут физлица, в том числе ИП. Для применения спецрежима регистрация в качестве ИП не нужна.Доход налогоплательщика за календарный год ограничен суммой в 2,4 млн руб. Если лимит превышен, лицо теряет право применять спецрежим. Со дня превышения лимита доходы нужно облагать НДФЛ, а ИП может перейти на другой спецрежим, к примеру УСН, уведомив налоговый орган (Письмо ФНС России от 26.12.2018 N СД-4-3/25577@). Все доходы, к которым до превышения лимита применялся налог на профессиональный доход, пересчитывать не нужно. Налог 4% (источник дохода физлицо) 6% (источник дохода юрлицо).
15 марта 2019 г.
Налоговый орган вправе отказать в вычетах по налогам, только на основании проведенной им камеральной либо выездной проверки. Одним из наиболее частых отказов в вычетах по НДС и налогу на прибыль является нереальность хозяйственной сделки, когда единственной целью такой сделки является получение налогоплательщиком налоговой выгоды. Доказательства нереальности хозяйственной сделки добываются налоговым органом в ходе проверки и излагаются в Акте, а впроследствие и в Решении. Как правило, это совокупность доказательств. Безусловно, одним из доказательств, может являться несоответствие у контрагента кодов статистики, заявленных им в ЕГРЮЛ или ЕГРИП , характеру сделки. Но,только на одном основании, несоответствия ОКВЭД , налоговый орган отказать в вычетах не вправе.
Налоговый консультант Оганджанянц С.В.
10.12.2018
Если декларация подана с опозданием, штраф составляет 5% от суммы заявленного в декларации налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей — ст. 119 НК РФ.
Если сумма налога 26 000 и просрочка составляет 7 месяцев, штраф составит 7 800 рублей. Способы сдачи декларации не зависят от сроков ее подачи. Вы можете подать ее лично в ИФНС, МФЦ, по почте России, по электронным каналам связи через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС РФ. Без подачи декларации, все вычеты и льготы, использованные Вами при расчете налога недействительны.
16.11.2018 Налоговый консультант Оганджанянц С.В.
Добрый день! Необходима консультация касательно счетов в иностранных банках: - до 2017 году были счета в банке Республики Беларусь. Но в 2017 году я все счета закрыл.
Ни до этого, ни после в налоговую инспекцию о наличии и закрытии этих счетов уведомления не направлял. Имеет ли смысл сейчас направлять соответствующие уведомления
в налоговую, принимая во внимание соответствующую амнистию до конца 2018 года.
Закон об амнистии капиталов освобождает резидентов России от ответственности, если они раскрыли в специальной декларации свои зарубежные активы и
представили ее не позднее 31.12.2018 года.Все преференции, предусмотренные данным Законом, возможны в случае подачи специальной декларации.
В случае раскрытия своих активов за рубежом физические лица освобождаются от уголовной, административной и налоговой ответственности.
Дополнительно можно декларировать счета (вклады) в зарубежных банках, которые не только были открыты по состоянию на 1 января 2018 года,
но и закрыты на дату представления специальной декларации при условии, что такие закрытые счета открывались до 1 января 2018 года.
После декларирования таких счетов у Вас, как у физического лица, появится обязанность предоставить в налоговые органы отчет о движении денежных средств за 2017 год,
и прочие подтверждающие документы ( п. 7 ст. 12 Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).
После этого, все операции по расчетному счету станут видны налоговым органам.
В настоящий момент существует множество юридически — спорных вопросов в плате привлечения лиц к ответственности по амнистированным капиталам, судебной практики пока нет.
Срок давности привлечения к административной ответственности, предусмотренной ч. 6 ст. 15.25 КоАП РФ (штраф от 4 до 5 тысяч рублей) – не уведомление налогового органа о
расчетном счете за пределами РФ, признается равным двум годам со дня совершения административного правонарушения.
В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона о валютном регулировании резиденты обязаны уведомлять налоговые органы по месту своего учета об открытии (закрытии) счетов
(вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов) в иностранной валюте в банках, расположенных на территории иностранных государств,
не позднее одного месяца со дня открытия (закрытия). Таким образом, в течение 2 лет после закрытия иностранного счета, физическое лицо может
быть привлечено к ответственности за не уведомление налогового органа о наличие расчетного счета за пределами РФ.
Налоговый консультант Оганджанянц С.В. 14.10.2018
Добрый вечер. Продали 05.09.2018 земельный участок (дата регистрации права 15.07.2015) и расположенную на нем баню (нежилое строение, зарегистрировано 04.04.2017, общая сумма договора 1750 000, участок 1500000 (кадастр 800000 ), баня 250000(кадастр 380 000). С какой суммы заплатить НДФЛ (только с нежилого строения или с участка тоже)? Можно ли использовать имущественный вычет в размере 250000 с продажи бани? Заранее спасибо.
Доходы, полученные от продажи недвижимости, находящейся в собственности более 3 лет, и приобретенной в собственность до 01.01.2016 года, освобождены от налогообложения налогом на доходы физических лиц — ст. 217 НК РФ, ст.217.1 НК РФ. Таким образом, находящийся в Вашей собственности участок не будет облагаться налогом. Декларировать такие доходы тоже не требуется — ст. 228 НК РФ.
Доходы от продажи недвижимости, приобретенной в собственность после 01.01.2016 и находящейся в собственности менее 5 лет, будут облагаться налогом на доходы физических лиц. При этом минимальная стоимость такого имущества для целей расчета налога составит: сумма кадастровой стоимости объекта*0,7 п.5 ст. 217.1 НК РФ. Если договорная стоимость выше минимальной, налог рассчитывается с договорной стоимости.
В вашем случае: минимальная стоимость бани: 380000*0,7=266000 рублей. Договорная стоимость — 250000 рублей. Значит, налог будет рассчитан с минимальной стоимости. Также может быть применен вычет в 250000 рублей, предусмотренный аб.2 пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Налог составит: 13%* 266000-250000=2080 рублей.
Все вычеты предоставляются только на основе декларации 3НДФЛ, подаваемой до 30.04 следующего за продажей года ст. 229 НК РФ.
Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, квалификационный аттестат № 004583 от 31.01.2007 года.
Оганджанянц Светлана Викторовна 02.10.2018