Ответ:

Доход от продажи квартиры   облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. доля  находится в собственности  Продавца менее 3 лет.  Так как объект получен в собственность до  2016 года,  при его продаже не применяются правило оценки дохода по кадастровой стоимости  (ч.5 ст. 217.1 НК РФ).  Это означает, что налогооблагаемый доход составит  сумма, указанная в договоре купли-продажи безотносительно к кадастровой стоимости. Доход от продажи у Продавца составит – 4400000 рублей.

Для уменьшения налоговой базы, Продавец вправе уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на расходы, связанные с ее приобретением. Такие расходы должны быть документально подтверждены. Это следует из  пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.  У  Продавца такие расходы составляют 5000000 рублей – сумма,  за которую квартира была им куплена.

Таким образом, налог у Продавца составит:

13%*(4400000 (доход) – 5000000 (расходы на покупку)) = 0  рублей, т.е.  налога к уплате у Продавца не возникнет.

Вычет в сумме расходов на покупку данной квартиры предоставляется  только   на основании декларации  3НДФЛ, которую Продавец обязан предоставить до 30 апреля  2018 года – п.2 ст. 228, ст.229, п.1 ст. 224 НК РФ.   К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры:

— копия договора купли-продажи

— копия расписки об уплате денежных средств  за квартиру.

Без предоставления данной декларации и документов, вычет в сумме расходов не предоставляется.  Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

Если расписка отсутствует, позиция Минфина и ФНС следующая:

В тексте  договора должно быть положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. В этом случае,  факт уплаты денежных средств по договору, можно считать подтвержденным (письмо Минфина  от 25.04.2013 N 03-04-07/14436, ПИСЬМО ФНС от 22 мая 2013 г. N ЕД-4-3/9243@).

Поскольку Акт приемки-передачи квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры, то такая запись в акте также может заменять расписку.

Однако на практике налоговые органы часто не следуют собственным разъяснениям и требуют расписку, а при ее отсутствии не принимают расходы и начисляют налоги с полной суммы дохода от продажи.  В этом случае налогоплательщику приходится писать возражения на акт проверки, апелляции на решение налогового органа, возможно,  потребуется обращение в суд. Поэтому, чтобы избежать  лишних претензий, расписку следует приложить.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ (действующий аттестат №004853 выдан 31.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

Cогласно пункту 10 статьи 220 Налогового кодекса РФ  у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов. Год, начиная с которого Вы имеете право на вычет — 2016, когда был получен Акт сдачи-приемки квартиры(пп.6 п. 3 статьи 220  НК РФ).  Как пенсионер, не имеющий дохода в 2016 году, Вы вправе получить вычет за 2014 и 2015 годы. Для этого Вам следует подать декларации 3НДФЛ за 2014 и 2015 годы с приложением документов на квартиру. Сделать это лучше как можно быстрее, чтобы не потерять право на вычет в 2014  году (п.7 ст. 78 НК РФ) . За составлением декларации рекомендуем обратиться к специалистам.

Налоговый консультант, компании НОБЛ АУДИТ Оганджанянц Светлана Викторовна.

Налог определяется отдельно по каждому виду имущества, в зависимости от срока владения.

Пример:

Налогоплательщик   в течение года продал одну  квартиру по цене 3 000 000 руб – срок владения более 3 лет, одну квартиру за 2000000 рублей – срок владения менее 3 лет., а также деревенский дом с земельным участком в общей сумме 4 000 000 руб, срок владения менее 3 лет.

Налоговая база:

2000000+40000000=6000000 рублей.

Налоговые вычеты:

10000000 (по недвижимому имуществу, которое находилось в собственности  менее 3 лет)

Налог (НВ-НВ)*13%= 650000 рублей.

С уважением, налоговый консультант Оганджанянц Светлана Викторовна

Все зависит от того, имеет ли право гражданин получить вычет в 2 000 000 рублей (вычет при приобретении жилья).  Этот вычет можно применить и сократить налоговую базу, при соблюдении следующих условий:

1.Гражданин ранее не использовал свое право на вычет. Вычет предоставляется один раз в жизни и повторно использован быть не может.

2.Продажа квартиры и покупка новой происходит в одном налоговом периоде. Налоговый период по НДФЛ – год.

3.Гражданин является налоговым резидентом.

4.Имеются ли все необходимые документы, необходимые для получения вычета, связанного с покупкой жилья.

5.Проданная квартира не использовалась в предпринимательской деятельности.

Если все условия соблюдены, то при подаче декларации может быть заявлен также вычет в 2000000 рублей.

С уважением, налоговый консультант Оганджанянц Светлана Викторовна

1. Срок нахождения имущества, полученного по наследству, исчисляется со дня смерти наследодателя, независимо от времени оформления наследства — ст. 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, если дата смерти 19.06.2014,  то на момент получения дохода от продажи, квартира находится в собственности продавца, более 3 лет, и налогообложению налогом на доходы физических не подлежит. Данная позиция отражена также в следующих документах — Письмо Минфина России от 25.03.2010 N 03-04-05/7-134, Письма УФНС России по г. Москве от 09.03.2010 N 20-14/4/023677, от 04.02.2010 N 20-14/011120@, от 14.04.2009 N 20-14/4/035446.
2. При продаже имущества, находящегося в собственности более  3 лет  дохода, подлежащего налогообложению налогом на доходы физических лиц, не возникает — п.17.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ , п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального возникновения права собственности на недвижимость. При этом неважно, на кого из бывших супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 03.09.2012 N 03-04-05/9-1041, от 23.03.2012 N 03-04-05/7-366, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-982, от 09.09.2011 N 03-04-05/4-646, от 19.08.2011 N 03-04-05/1-580, УФНС России по г. Москве от 05.07.2010 N 20-14/4/069884).

Так объекты находились в совместной собственности супругов , более 3 лет, доход от их продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

В случае, если один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество, период нахождения имущества в собственности второго супруга  исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами. При этом неважно, на кого из супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326, от 06.08.2012 N 03-04-05/7-919, от 13.07.2012 N 03-04-05/7-873, от 11.07.2012 N 03-04-05/5-861, от 27.06.2012 N 03-04-05/7-786, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-631).

Так объекты находились в совместной собственности супругов , более 3 лет, доход от их продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а исходный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому доход от их продажи подлежит декларированию и налогообложению НДФЛ с возможностью применения имущественного налогового вычета.

Обоснование: Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая вышеизложенное, физическое лицо обязано подать налоговую декларацию (ст. ст. 228 — 229 Налогового кодекса РФ) .

Подтверждение указанной позиции можно проверить в Письмах Минфина России от 27.06.2012 N 03-04-05/7-784, от 18.12.2012 N 03-04-05/7-1411.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ. (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

Так как ½ доли квартира находится в собственности брата, более 3 лет, доход от ее продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

Доля сестры находится в собственности менее 3 лет, соответственно подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц. Налог будет рассчитываться следующим образом:

Доход от продажи составит:

3000000  рублей

Доход, полученный от продажи можно уменьшить на сумму имущественного вычета  в 1 000 000 рублей, но  соразмерно доле, т.е. 500000 рублей  на 1/2  доли – это   имущественный вычет при продаже  недвижимого имущества – пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.

Таким образом, налог составит:

13%*(3000000-500000) = 325000  рублей.

Вычет предоставляется только  на основании декларации  3НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за  продажей. Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

Уплата налога в бюджет производится до 15 июля года, следующего за продажей – ст. 229 НК РФ.

То, что разные собственники указывают свою цену за каждую из долей, на сегодняшний день не вызывает возражений у налоговых органов, так согласно положениям статей 1 и 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. (Письмо> ФНС России от 13.06.2012 N ЕД-4-3/9664@).

 Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

1.Доход от продажи квартиры  в данном случае  облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. она находится в собственности  Продавца  менее 3 лет.

Доход от продажи составит =  10000000  рублей.

Доход, полученный от продажи можно уменьшить на сумму расходов, которые продавец понес при покупке данной квартиры  – пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ. Сумма расходов 10000000 рублей.

Т.к. сумма расходов равна  сумме дохода, налоговой базы не образуется и налог составит:

13%*(10000000 — 10000000) = 0 рублей.

Вычет в форме документально подтвержденных расходов предоставляется    на основании декларации  3НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за  продажей. К декларации прилагаются  копии документов, подтверждающих расходы, в данном случае – договор купли-продажи, расписка — ст. 228 НК РФ.  При проверке декларации в ИФНС могут потребовать показать и оригиналы документов. Без подачи налоговой декларации право на вычет считается не заявленным и налогообложению подлежит вся сумма, полученная за проданную квартиру – ст. 210 НК РФ. Также возможны штрафы за не поданную  в срок декларацию до 30% от суммы налога – ст. 119 НК РФ.

Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, квалификационный аттестат № 004583 от 31.01.2007 года.

Оганджанянц Светлана Викторовна