г. Москва, ул. Барклая, д. 18/19 стр.1, 3 этаж, оф. 20
Пн-Пт с 9:30 до 18:00
Задать вопрос юристу

Налогоплательщик в декабре 2017 года реализует квартиру, принадлежащую ему по праву собственности за 8200000 рублей. Квартира получена по наследству от тети (день смерти 19.06.2014). Возникает ли у продавца налогооблагаемый доход от продажи данной квартиры и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2017 году? Продавец является налоговым резидентом РФ, квартиру в предпринимательской деятельности не использовал.

Михаил
Срок нахождения имущества, полученного по наследству, исчисляется со дня смерти наследодателя, независимо от времени оформления наследства — ст. 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, если дата смерти 19.06.2014,…
Ответ консультанта
  1. Срок нахождения имущества, полученного по наследству, исчисляется со дня смерти наследодателя, независимо от времени оформления наследства — ст. 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, если дата смерти 19.06.2014, то на момент получения дохода от продажи, квартира находится в собственности продавца, более 3 лет, и налогообложению налогом на доходы физических не подлежит. Данная позиция отражена также в следующих документах — Письмо Минфина России от 25.03.2010 N 03-04-05/7-134, Письма УФНС России по г. Москве от 09.03.2010 N 20-14/4/023677, от 04.02.2010 N 20-14/011120@, от 14.04.2009 N 20-14/4/035446.
  2. При продаже имущества, находящегося в собственности более 3 лет, дохода, подлежащего налогообложению налогом на доходы физических лиц, не возникает — п.17.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ , п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

 

Налогоплательщик в 2017 году реализовала квартиру, принадлежащему ей на праве собственности, на основании договора о разделе имущества после развода. До этого квартира находилась в их совместной с супругом собственности с 2000 года. Подлежит ли налогообложению налогом на доходы физических лиц доход, от продажи квартиры? Есть ли необходимость декларирования полученных доходов?
В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального…
Ответ консультанта

В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального возникновения права собственности на недвижимость. При этом неважно, на кого из бывших супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 03.09.2012 N 03-04-05/9-1041, от 23.03.2012 N 03-04-05/7-366, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-982, от 09.09.2011 N 03-04-05/4-646, от 19.08.2011 N 03-04-05/1-580, УФНС России по г. Москве от 05.07.2010 N 20-14/4/069884).

Так объекты находились в совместной собственности супругов , более 3 лет, доход от их продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Налогоплательщик в 2017 году реализовала земельный участок, дом на нем, и гараж, принадлежащие ей на праве собственности, на основании наследства от умершего супруга. Дата открытия наследства - 15 января 2016 года. До этого все объекты находились с их совместной с супругом собственности с 1997 года. Подлежит ли налогообложению налогом на доходы физических лиц доход, от продажи данных объектов? Есть ли необходимость декларирования полученных доходов?
Ирина
В случае, если один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество, период нахождения имущества в собственности второго супруга  исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами.…
Ответ консультанта

В случае, если один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество, период нахождения имущества в собственности второго супруга  исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами. При этом неважно, на кого из супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326, от 06.08.2012 N 03-04-05/7-919, от 13.07.2012 N 03-04-05/7-873, от 11.07.2012 N 03-04-05/5-861, от 27.06.2012 N 03-04-05/7-786, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-631).

Так объекты находились в совместной собственности супругов , более 3 лет, доход от их продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Физическое лицо приобрело крупный земельный участок и зарегистрировало на него свое право собственности более трех лет назад, впоследствии исходный участок был разделен на несколько участков, на образованные участки были получены свидетельства о праве собственности и потом образованные участки были проданы. Образованные участки были в собственности физического лица менее трех лет. В свидетельствах и в договорах купли-продажи на образованные участки указано, что документом - основанием права собственности на них является договор купли-продажи исходного участка. Нужно ли подать декларацию и уплатить НДФЛ от продажи этих участков?

Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а исходный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных…
Ответ консультанта

Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а исходный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому доход от их продажи подлежит декларированию и налогообложению НДФЛ с возможностью применения имущественного налогового вычета.

Обоснование: Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая вышеизложенное, физическое лицо обязано подать налоговую декларацию (ст. ст. 228229 Налогового кодекса РФ) .

Подтверждение указанной позиции можно проверить в Письмах Минфина России от 27.06.2012 N 03-04-05/7-784, от 18.12.2012 N 03-04-05/7-1411.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ. (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

Налогоплательщик (сестра) в 2017 году реализует долю в квартире (1/2), принадлежащую ей по праву собственности за 3000000 рублей. Доля квартиры получена по наследству менее 3 лет назад. Покупка новой квартиры не планируется. Второй владелец (брат) реализует свою (1/2) долю за 10000000 рублей, доля находится в собственности более 3 лет. Возникает ли у продавцов налогооблагаемый доход от продажи данной квартиры и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2017 году? Продавцы являются налоговым резидентом РФ, квартиру в предпринимательской деятельности не использовали. Могут ли собственники указать в договоре разные цены за свои доли?

Как лучше оформить сделку одним договором или двумя.

Евгения
Так как ½ доли квартира находится в собственности брата, более 3 лет, доход от ее продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая…
Ответ консультанта

Так как ½ доли квартира находится в собственности брата, более 3 лет, доход от ее продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

Доля сестры находится в собственности менее 3 лет, соответственно подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц. Налог будет рассчитываться следующим образом:

Доход от продажи составит:

3000000 рублей

Доход, полученный от продажи можно уменьшить на сумму имущественного вычета в 1 000 000 рублей, но соразмерно доле, т.е. 500000 рублей на 1/2 доли – это  имущественный вычет при продаже недвижимого имущества – пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.

Таким образом, налог составит:

13%*(3000000-500000) = 325000 рублей.

Вычет предоставляется только на основании декларации 3НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за продажей. Для составления декларации и правильного применения вычетов, рекомендуем обратиться к специалисту.

Уплата налога в бюджет производится до 15 июля года, следующего за продажей – ст. 229 НК РФ.

То, что разные собственники указывают свою цену за каждую из долей, на сегодняшний день не вызывает возражений у налоговых органов, так согласно положениям статей 1 и 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. (Письмо> ФНС России от 13.06.2012 N ЕД-4-3/9664@).

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

Квартира получена в собственность по договору купли-продажи в 2015 году. Квартира была приобретена у физического лица в 2015 году по договору купли-продажи за 10000000 рублей. Оплата подтверждена распиской. Данная квартира продается в 2017 году по договору купли-продажи. Стоимость квартиры - 10000000 рублей. Возникает ли налогооблагаемый доход от продажи квартиры и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2018 году? Продавец является налоговым резидентом РФ, квартиру в предпринимательской деятельности не использовал.

     
1.Доход от продажи квартиры в данном случае облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. она находится в собственности Продавца менее 3 лет. Доход от продажи составит = 10000000 рублей. Доход,…
Ответ консультанта

1.Доход от продажи квартиры в данном случае облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. она находится в собственности Продавца менее 3 лет.

Доход от продажи составит = 10000000 рублей.

Доход, полученный от продажи можно уменьшить на сумму расходов, которые продавец понес при покупке данной квартиры  – пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ. Сумма расходов 10000000 рублей.

Т.к. сумма расходов равна сумме дохода, налоговой базы не образуется и налог составит:

13%*(10000000 — 10000000) = 0 рублей.

Вычет в форме документально подтвержденных расходов предоставляется   на основании декларации 3НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за продажей. К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих расходы, в данном случае – договор купли-продажи, расписка — ст. 228 НК РФ. При проверке декларации в ИФНС могут потребовать показать и оригиналы документов. Без подачи налоговой декларации право на вычет считается не заявленным и налогообложению подлежит вся сумма, полученная за проданную квартиру – ст. 210 НК РФ. Также возможны штрафы за не поданную в срок декларацию до 30% от суммы налога – ст. 119 НК РФ.

Для составления декларации и правильного применения вычетов, рекомендуем обратиться к специалисту.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, квалификационный аттестат № 004583 от 31.01.2007 года.

Оганджанянц Светлана Викторовна

 

Вопрос: В 2015 году Покупатель (физическое лицо) приобрел квартиру у другого физического лица за 61 млн. рублей (с использованием кредитных средств Банка), собственность с ипотекой зарегистрирована в сентябре 2015 года. Официально в зарегистрированном браке Покупатель не состоял и на настоящий момент не состоит. На данный момент появилась необходимость переоформить долю в квартире (в размере ½) на «гражданскую» супругу владельца квартиры, оставшаяся доля в размере ½ остается в собственности владельца (Заемщика по кредитному договору). Банк согласовал переоформление ½ доли квартиры только по схеме договора дарения с одновременным заключением с новым владельцем доли договора поручительства с Банком.

Прошу пояснить, возникнет ли у одаряемого нового владельца обязанность по уплате налога в размере 13% от стоимости ½ доли квартиры, в связи с тем, что половина квартиры перешла ей по безвозмездной сделке от человека, который формально не является одаряемой близким родственником? У владельца квартиры и «гражданской» супруги двое детей (есть свидетельства об установлении отцовства), постоянная регистрация по месту жительства у владельца квартиры и обоих детей - в этой квартире.

Если да, то прошу сообщить, от какой суммы (приобретения в 2015 г. по договору купли-продажи или кадастровой стоимости на текущий момент) рассчитывается сумма налога и предложить иную схему переоформления с целью снижения суммы налога/исключения необходимости уплачивать налог. Кадастровая стоимость на текущую дату по сведениям кадастровой карты Росреестра - 34 626 710.88 руб.

 
Евгений Зарежский
Согласно п.18.1 ст.217 Налогового кодекса РФ, подлежат освобождению от налогообложения налогом на доходы физических лиц, доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества от близких родственников. В Налоговом кодексе РФ дается…
Ответ консультанта

Согласно п.18.1 ст.217 Налогового кодекса РФ, подлежат освобождению от налогообложения налогом на доходы физических лиц, доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества от близких родственников. В Налоговом кодексе РФ дается закрытый перечень таких родственников – родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья, сестры. Гражданские супруги, в том числе имеющие общих детей, в число таких родственников не входят.

Таким образом, в силу указанных выше норм Кодекса доход в виде экономической выгоды от полученной в дар доли в праве собственности на недвижимое имущество подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 32 Налогового кодекса налоговые органы обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с разъяснениями Минфина России от 27.08.2012 N 03-04-08/8-278, доведенными до Управлений ФНС России по субъектам Российской Федерации письмом ФНС России от 16.11.2012 N ЕД-4-3/19352@, налоговая база по доходам, полученным физическими лицами в порядке дарения им недвижимого имущества (вне зависимости от субъектного состава дарителей — организация, индивидуальный предприниматель, физическое лицо), должна определяться единообразно, то есть исходя из рыночных цен.

Указанная позиция Минфина России подтверждается материалами судебной практики (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2014 по делу N 33-37770, Определение Московского городского суда от 16.04.2015 N 4г/4-3833).

На практике налоговые органы используют кадастровую стоимость недвижимого имущества, так как это единственная стоимость, имеющая официальное и документарное подтверждение.

При кадастровой стоимости квартиры 34626710 рублей, налог на дарение доли в размере ½ составит 34626710/2*13%= 2250736 рублей.

Налог уплачивается одаряемым на основании декларации 3НДФЛ, подаваемой налогоплательщиком в налоговый орган до 30.04.2018 года – ст. 228 НК РФ, если дарение произошло в 2015 году. Налог уплачивается до 15.07.2018 года.

При оформлении передачи доли по договору купли – продажи, налогооблагаемый доход возникнет у продавца доли, но уплаты налога при этом можно избежать.

В случае, если доля в квартире будет продана гражданскому супругу за ½ кадастровой стоимости, доход от продажи доли у продавца составит — 17313355 рублей.

Согласно пп.2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму расходов, фактически произведенных им и подтвержденным документально, связанных с приобретением этого имущества.

Как следует из примера, квартира покупалась на 61000000 рублей, соответственно расходы на приобретение ½ доли составили 30500000 рублей. При условии, что у продавца сохранны документы, подтверждающие покупку – ДКП, расписка или платежное поручение, на указанную сумму, он вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму расходов, фактически произведенных им на покупку продаваемой доли.

В этом случае расчет налога будет таков:

(17313355 (доход) – 30500000 (расход))*13%=0

Таким образом, в случае подачи продавцом налоговой декларации 3НДФЛ в налоговый орган до 30.04.2018 года – ст. 228 НК РФ, с приведенным выше расчетом, налога не возникнет. К декларации в обязательном порядке прикладываются копии документов, подтверждающих расходы на покупку доли.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Квартира   приобретена в собственность супругами в период брака более 3 лет назад на общие денежные средства  и оформлена на супругу. В 2013 году  квартира  переоформлена на супруга путем выдела супружеской доли и дарения доли супруги. В 2016 году данная квартира продана. Возникает ли у Продавца налогооблагаемый доход от продажи квартиры  и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2016 году?  Продавец является налоговым резидентом РФ, квартиру в предпринимательской деятельности не использовал.

В соответствии с пунктом 1 Определения Конституционного Суда РФ от 02.11.2006 N 444-О, при установлении периода, в течение которого отчужденное налогоплательщиком имущество находилось в его собственности, должны приниматься во внимание…
Ответ консультанта

В соответствии с пунктом 1 Определения Конституционного Суда РФ от 02.11.2006 N 444-О, при установлении периода, в течение которого отчужденное налогоплательщиком имущество находилось в его собственности, должны приниматься во внимание положения п. 1 ст. 256 ГК РФ. В соответствии с положением данной статьи, имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Пунктом 4 ст. 256 ГК РФ предусмотрено, что определение долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.

На основании положений ст. ст. 38 и 39 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. При этом доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено брачным или иным договором между супругами.

Супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

При этом срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество.

Таким образом, при продаже квартиры, право собственности на которую Продавцом получено в результате произведенного на основании соглашения раздела общего имущества, срок владения такой квартирой будет исчисляться с момента ее покупки супругами, т.е. с 2008 года, т.е. более 3 лет.

При продаже имущества, находящегося в собственности Продавца более  3 лет  дохода, подлежащего налогообложению налогом на доходы физических лиц, не возникает — п.17.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

 

Данное мнение созвучно позиции проверяющих органов и отражено в разъяснительных письмах Минфина РФ и ФНС РФ. (Письмо УФНС от 11 мая 2010 г. N 20-14/4/048660@, Письмо УФНС от 8 июня 2011 г. N 20-14/4/055986, Письмо Минфина от 28 декабря 2011 г. N 03-04-05/9-1117).

 

 

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, квалификационный аттестат № 004583 от 31.01.2007 года.

Оганджанянц Светлана Викторовна

Физическое лицо, имеющее одновременно гражданство США и России, не являющееся налоговым резидентом РФ (имеет постоянное место жительства в США – более 183 дней в году), в 2017 году продает квартиру в Москве, оформленную в собственность в 28.12.2011 году, за 4000000 рублей. Возникает ли у продавца обязанность уплаты налога на доходы физических лиц в РФ и обязанность подачи налоговой декларации в РФ. Каковы последствия несоблюдения этих обязанностей?

В настоящее время между Российской Федерацией и США действует Договор между РФ и США от 17.06.1992 «Об избежание двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы…
Ответ консультанта

В настоящее время между Российской Федерацией и США действует Договор между РФ и США от 17.06.1992 «Об избежание двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал»

В соответствии со п.3 ст.19 данного Договора,  доходы, которые лицо с постоянным местопребыванием в США  получает от продажи недвижимого имущества, расположенного в Российской Федерации, могут облагаться налогом в Российской Федерации.

Таким образом, в соответствии с Договором, Российская Федерация вправе требовать уплаты налога от продажи квартиры в бюджет Российской Федерации. Такое требование предусмотрено п.2 ст. 209 НК РФ. В соответствии с данной статьей, лица, не являющиеся налоговыми резидентами  РФ, обязаны уплачивать налог с доходов, от источников в Российской Федерации. К таким доходам относится и продажа недвижимого имущества, находящегося на территории РФ (п. 5 ст.208 НК РФ). При этом НДФЛ, уплаченный налогоплательщиком  в РФ, может быть зачтен последнему при уплате подоходного налога в США — ст. 22 Договора. Возможность зачета подоходного налога, уплаченного налогоплательщиком в США, при уплате НДФЛ в РФ Договором не предусмотрена. Это значит, что если в США с данного дохода также будет начислен налог, то он может быть уменьшен на сумму налога, уже уплаченного в РФ. При этом, уплатить налог в полном объеме с США  уменьшить таким образом налог в РФ нельзя.

Лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают налог по ставке 30% от всей суммы дохода – п.3 ст.224 НК РФ. Уменьшить налоговую базу на сумму имущественных вычетов нельзя, вычеты применяются только для расчета налоговой базы при применении ставки в 13% — п.1 ст. 224 НК РФ.

Таким образом, при продаже квартиры за 4000000 рублей, налог составит 1200000 рублей:

30%*4000000=1200000 рублей.

По окончании года, в котором происходит продажа квартиры, по месту регистрации в РФ, налогоплательщиком, имеющим в т.ч. и гражданство РФ, подается декларация 3НДФЛ – ст. 228 НК РФ. Подача декларации осуществляется до 30 апреля года, следующего за продажей, уплата налога до 15 июля того же года – ст. 228, 229 НК РФ. Никаких отличий в способах и сроках подачи декларации между резидентами и нерезидентами РФ не существует. Уплата налога может быть произведена путем перечисления с банковского счета либо наличными денежными средствами в отделениях Сбербанка РФ. За составлением декларации лучше обратиться к специалисту. Данная декларация, с отметкой о принятии ее налоговым органом РФ, служит основанием для зачета налога, уплаченного в РФ при уплате подоходного налога на территории США.

За неуплату налога, путем неподачи декларации или внесения в декларацию недостоверных сведений, Законодательством РФ предусмотрена ответственность. Вид ответственности зависит от суммы неуплаченного налога.

В случае, если сумма неуплаченного налога составляет более 600000 рублей, возможна уголовная ответственность – ст. 198 УК РФ.

Мера уголовной ответственности — штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.

В случае, если сумма налога менее 600000 рублей – налоговая ответственность – штраф до 40% от суммы неуплаченного налога – ст. 122 НК РФ.

В случае, если налоговым органам РФ становится известно о факте неуплаты налога в крупном размере (более 600000-00 рублей), они обязаны сообщить от этом в следственные органы МВД РФ – п.3 ст.32 НК РФ. Следственные органы, на основании информации, полученной от налоговых органов, возбуждают уголовное дело – п.3 ст. 40 ГПК РФ. Далее, на основании возбужденного уголовного дела, следственные органы вправе проводить все мероприятия, предусмотренные международными договорами для привлечения лиц, с постоянным проживанием за территорией РФ, к уголовной ответственности в РФ.

Налоговые и правоохранительные органы РФ также вправе передавать информацию в компетентные органы иностранных государств, в рамках международного сотрудничества – п.3 ст.10 ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ.

Оганджанянц Светлана Викторовна

 

Организация (ООО, два учредителя, муж и жена) построила нежилое помещение. Здание находится в собственности ООО с ноября 2008 года, а земля под ним с марта 2009 года. Земля была выкуплена у города за 13600 рублей, а кадастровая стоимость  96000 рублей. Организация хочет закрыть ООО и открыть ИП. Сейчас мы находимся на ЕНВД и УСН 6% (сдача помещения в аренду). Как поступить с землей и зданием при ликвидации ООО, чтобы заплатить меньше налогов? Можно ли продать здание и землю одному из учредителей по балансовой стоимости или даже ниже ( по сути самому себе). Какие есть варианты?

Любовь
Недвижимое имущество, находящееся на балансе организации может быть переведено в собственность учредителей организации тремя законными способами: — через договор купли продажи; — путем передачи одному из участников общества, при его…
Ответ консультанта

Недвижимое имущество, находящееся на балансе организации может быть переведено в собственность учредителей организации тремя законными способами:

— через договор купли продажи;

— путем передачи одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты действительной стоимости его доли

— путем распределения между участниками, при ликвидации общества.

Рассмотрим каждый из вариантов:

Реализация по договору купли продажи.

Общество вправе реализовать свое имущество любому физическому лицу, в том числе и одному из своих участников. Передача имущества происходит в данном случае по договору купли продажи. Выручка от реализации имущества признается доходом организации в момент поступления денежных средств на счет или в кассу организации и облагается УСН , по ставке 6% (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05, Письма Минфина России от 18.12.2008 N 03-11-04/2/197 (п. 2), от 21.07.2008 N 03-11-04/2/108).

Если затраты на строительство здания и на землю были ранее учтены организацией в составе расходов, при применении УСН 15%, данные расходы придется исключить из книги доходов и расходов прошлых периодов, пересчитать налоговую базу уплатить недоимку по налогу и пени (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).   Это придется делать даже если в момент продажи земли и здания  ООО применяет УСН (доходы 6%) (Письма Минфина России от 26.03.2009 N 03-11-06/2/50, от 26.03.2009 N 03-11-06/2/51, от 27.02.2009 N 03-11-06/2/30).

Цена реализации в договоре купли – продажи между физическим лицом (учредителем) и ООО может быть установлена участниками сделки по их соглашению. Законодательство не запрещает установление балансовой или кадастровой цены.

Преимущества данной схемы:

  • Простота и скорость в ее осуществлении, для регистрирующего органа достаточно представления договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме.
  • Осуществление расчетов между контрагентами на момент регистрации договора и перехода права собственности не требуется, следовательно, есть возможность пролонгации расчетов, а соответственно и возможность отсрочить уплату налогов.
  • Нет необходимости обращения в регистрирующие налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.
  • Нет необходимости составлять бухгалтерскую отчетность.
  • У покупателей – физических лиц, учредителей никаких налоговых обязательств,   при применении данной схемы, не возникает.

Налоговые риски и недостатки:

Покупатель (учредитель) и продавец (ООО) могут быть признаны налоговыми органами взаимозависимыми лицами. При существенном отклонении договорной цены от рыночной, и при выявлении взаимозависимости у налоговых органов есть право доначисления налоговых платежей по двум основаниям:

  • получение физическим лицом – учредителем дохода в виде материальной выходы от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у организации , являющейся взаимозависимой по отношению к налогоплательщику (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ). Доходом физического лица в данном случае будет признаваться превышение цены реализации идентичного имущества над ценой реализации, указанной в договоре купли-продажи. Облагаться такая разница будет по ставке 13% — п.1 ст. 224 НК РФ
  • корректировка налоговыми органами  цены, указанной в договоре купли-продажи с учетом рыночного уровня цен (п. 2 ст. 40 НК РФ). В этом случае, организации может быть доначислен налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.

Несмотря на вышеперечисленные риски, на практике налоговые органы нечасто использовали такое право при подобных сделках.  .

Помимо этого, существует практическая трудность в определении реальной  рыночной стоимости имущества, т.к.  до сих пор для налоговых органов не разработано никакого  алгоритма определения рыночной стоимости недвижимого имущества,  кроме,   сравнительного.  Так как существенное количество  сделок регистрируется с занижением в договоре рыночной цены,  при сравнении с ними, выявить реальную цену, с которой следует рассчитывать налог очень сложно.

Передача недвижимого имущества организации одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты   действительной стоимости его доли. 

Согласно ст. 94 ГК РФ, участник общества вправе выйти из него путем отчуждения обществу своей доли в его уставном капитале. В этом случае ему должна быть выплачена действительная стоимость его доли или выдано имущество, соответствующее такой стоимости, в порядке, способом и в сроки, которые предусмотрены Федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и уставом общества. При выходе участника из общества действительная стоимость его доли в уставном капитале определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, — п. 4 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации». Чтобы передать вышедшему участнику земельный участок и здание, общество принимает решения о выплате действительной стоимости долю участнику, путем передачи ему недвижимого имущества. Основанием для такой передачи, является данное решение   и акт передачи имущества выбывшему участнику.

При передаче имущества по данной схеме у общества, как и в случае продажи, возникает обязанность исключить расходы на недвижимость из принятых расходов прошлых лет, пересчитать налоговую базу и доплатить налог и пени.  Более никаких налоговых обязательств не у общества возникает.

Налоговые обязательства, по уплате НДФЛ со стоимости доли  по ставке 13% в данном случае возникают у выбывшего участника (п.1 ст. 210 НК РФ, п.1 ст. 224 НК РФ).  Общество в данном случае признается налоговым агентом и обязано передать в налоговый орган сведения о полученном доходе – п.5 ст. 226 НК РФ. Уплата налога бывшим участником  производится на основании налогового уведомления, полученного от инспекции  в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 228 Кодекса. Декларацию 3НДФЛ в данном случае самостоятельно  подавать участнику не нужно.

Преимущества данной схемы: 

  • Нет необходимости ликвидировать общество, а соответственно, подвергать общество проверке, проводить сверки с налоговыми органами и уплачивать возможные недоимки и штрафы прошлых лет.
  • Требуется однократное обращение в налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.

Риски и недостатки:

  • У общества, находящегося на УСН возникает необходимость ведения бухучета и формирования бухгалтерской отчетности для определения действительной стоимости доли.
  • В налоговом законодательстве до сих пор нет ясности относительно того, как рассчитывать налог при выплате участнику действительной стоимости доли путем передачи участнику имущества общества. Так как действительная стоимость доли рассчитывается по данным бухгалтерского учета, а недвижимость находится на учете организации по цене ее приобретения, и, как правило, ее переоценка не производится, рыночная стоимость переданного имущества существенно отличается от балансовой. По существующей практике организация, как налоговый агент обычно указывает в справке 2НДФЛ, сумму дохода, равную действительной стоимости доли по данным бухгалтерской отчетности. Эту же сумму, налоговый орган дублирует в уведомлении, высылаемом участнику общества.   Однако, в последние годы Минфин и налоговые органы считают, что расчет должен производиться с рыночной стоимости передаваемого имущества – ст. 40 НК РФ ст. 211 НК РФ, как при получении дохода в натуральной форме (Письмо Минфина России от 09.09.2011 N 03-04-05/4-647.

Распределение имущества  между участниками, при ликвидации общества.

При ликвидации  общества,  его имущество после расчетов с кредиторами подлежит распределению между  его участниками.  Имущество распределяется между участниками пропорционально их долям.  Налоговые обязательства общества и его участников те же, что во второй схеме.

Преимущества данной схемы:

Никаких преимуществ по сравнению с предыдущими схемами, на наш взгляд не наблюдается.

Риски и недостатки: 

  • Длительная процедура ликвидации общества (срок не определен)
  • Возможны выездные проверки — п.11 ст. 89 НК РФ и соответственно, возникновение новых налоговых обязательств, связанных ч выявлением недоимок и наложением штрафов.
  • Необходимость ведения бухучета, назначения ликвидационной комиссии, поиск и уведомление кредиторов, составление ликвидационного баланса.
  • Многократность обращения в налоговые органы для проведения регистрационных действий, связанных и ликвидацией общества.
  • Расчет налога на доходы физических лиц при получении имущества в собственность участников требуется производить исходя их его рыночной стоимости (письмо Минфина от 9 сентября 2011 г. N 03-04-05/4-647, Письмо Минфина от 29.01.2010 N 03-04-05/2-16 и проч.).

Рекомендации:

Как видно из приведенных схем,  самым выгодным и менее трудоемким  вариантом для ООО  и его участников является первый вариант – реализация через договор купли-продажи одному из участников общества. Основным налоговым риском при этом является взаимозависимость участника и общества.  С нашей точки зрения выходом является совмещение первых двух схем. Один из участников общества выходит из него, оставляя свои долю обществу либо продав (подарив ее) другому участнику или третьему лицу. Данные вносятся в ЕГРЮЛ. После этого, общество реализует свое недвижимое имущество вышедшему участнику через договор купли продажи по цене, согласованной сторонами, например, кадастровой.  Таким образом, исчезает явная взаимозависимость между покупателем – бывшим участником и продавцом ООО, а соответственно и возможность корректировки  цены договора и начисления недоимок и пеней  налоговыми органами.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ. (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

 

Задать вопрос специалисту

  •