Налоги и декларация при продаже имущества, которое находилось в собственности более 3 лет (с учетом изменений  2016 года)

С 01 января 2009 года доходы от продажи имущества, находившегося в собственности продавца более 3 (5)лет, освобождены от налогообложения (пункт 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса РФ).

Декларация 3НДФЛ при продаже такого имущества – не подается (ст.228 Налогового Кодекса РФ).

Есть исключения:

1.Продается квартира в строящемся доме путем уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). В этом случае, минимальный  срок владения, при котором доходы освобождаются от налога, составляет 5 лет и  исчисляется с даты полной оплаты квартиры.

2. Продавец зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, и продаваемое имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Например, продаваемая квартира сдавалась, офис арендовался и т.д. В этом случае, доходы от продажи включаются в налоговую базу ИП, соответственно используемой системе налогообложения. Если продавец ИП – лучше проконсультироваться у юриста и возможно, до сделки прекратить деятельность ИП, чтобы избежать претензий налоговых орган.

3. С 2016 года, срок владения недвижимостью, при продаже которой не платится налог, увеличен до 5 лет (п.4 ст.217 п.1) НК РФ. Данное правило действует для объектов полученных в собственность в 2016 году. Если недвижимость получена в дар от близкого родственника, перешла в собственность по договору ренты либо в результате приватизации, является единственным жильем,  то для таких объектов срок прежний – 3 года (п.3 ст.217.1 НК РФ).

4.Субъекты федерации на основании своих законов могут уменьшить срок в 5 лет (пп.1 п.5 ст.217.1 НК РФ).

Как посчитать срок нахождения в собственности:
1. При получении имущества по договору купли-продажи, дарения, ренты, мены, первичной приватизации – срок считается со дня государственной регистрации такого договора.

2. При получении имущества по наследству – дата смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письма УФНС России по г. Москве от 09.03.2010 N 20-14/4/023677, от 04.02.2010 N 20-14/011120@, от 14.04.2009 N 20-14/4/035446). Исключение составляют супруги, если один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество. В этой ситуации период нахождения имущества в собственности наследника исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами (Письмо Минфина России от 02.09.2011 N 03-04-05/7-631).

3. При получении в собственность новостройки – дата окончательной оплаты квартиры.

4. При получении недвижимости по решению суда – дата вступления решения в законную силу или дата, указанная в самом решении. (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 09.04.2010 N 03-04-05/10-181). Для определения точного срока нахождения имущества в собственности, полученного по решению суда, лучше обратиться к юристу, т.к. в этом вопросе в Законодательстве много неопределенностей.

5. Снятие и установка обременений – ипотека, рента, получение нового свидетельства, взамен утраченного, срока нахождения имущества в собственности не прерывает. А вот разделение или объединение объекта – прерывает срок владения недвижимость.

6. Объединение и разъединение объектов, по мнению налоговых органов, прерывает право собственности. Так как позиция по этому вопросу у Минфина постоянно меняется – при возникновении такой ситуации следует обращаться за консультацией.

7. Изменение назначения помещения, также прерывает срок нахождения в собственности.

8. Если собственник доли в имуществе наследует другую долю (ее часть), принадлежавшую умершему сособственнику. В этом случае период нахождения в собственности доли (ее части), полученной в результате наследования, исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе. (ст. 235 ГК РФ, множество разъяснений МИНФИНА). Однако, данная позиция противоречит Налоговому Кодексу и может в любое время быть изменена. Поэтому, при возникновении такой ситуации следует обращаться за консультацией.
ВНИМАНИЕ: с 2015 года позиция ФНС опять поменялась и для каждой из долей сроки требуется рассчитывать отдельно!!!!!!

9. В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального возникновения права собственности на недвижимость. При этом неважно, на кого из бывших супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/7-366, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-982, от 09.09.2011 N 03-04-05/4-646, от 19.08.2011 N 03-04-05/1-580, УФНС России по г. Москве от 05.07.2010 N 20-14/4/069884).
10. Если жилье переводится из общей совместной собственности в общую долевую собственность (ч. 2, 5 ст. 244 ГК РФ), то период нахождения имущества в собственности также исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на него (Письма Минфина России от 21.10.2011 N 03-04-05/5-773, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-632).