г. Москва, ул. Барклая, д. 18/19 стр.1, 3 этаж, оф. 20
Пн-Пт с 9:30 до 18:00

Налоги и декларация при продаже имущества, которое находилось в собственности более 3 лет (с учетом изменений  2016 года)

С 01 января 2009 года доходы от продажи имущества, находившегося в собственности  продавца более 3 лет, освобождены от налогообложения (пункт 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса РФ).

Декларация 3НДФЛ при продаже такого имущества – не подается (ст.228  Налогового Кодекса РФ).

ВНИМАНИЕ:    из этого правила есть исключения:
1. Продавец имущества – налоговый резидент иностранного государства. Такие продавцы платят налог 30% со всей суммы дохода и подают декларацию 3НДФЛ. Как правило, это:
— иностранные граждане (в т.ч. граждане республики Беларусь)
— российские граждане, постоянно проживающие за пределами РФ.
Как только Вы сталкиваетесь с таким продавцом – необходима консультация налогового юриста, для определения налогового статуса гражданина. Это задача непростая. На 2012 год статус резидента проверяющие органы решили определять по итогам налогового периода, что противоречит НК. Если в течение этого периода физическое лицо находилось на территории РФ не менее 183 дней, оно признается резидентом РФ и его доходы от продажи имущества не подлежат обложению НДФЛ. В противном случае налог уплачивается по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). См. Письма Минфина России от 30.05.2012 N 03-04-05/9-663, от 18.05.2012 N 03-04-05/6-637, от 18.05.2012 N 03-04-05/6-650, от 03.05.2012 N 03-04-05/6-589.

2. Продается квартира в строящемся доме путем уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). На квартиру в этом случае  нет свидетельства на право собственности или иных документов, подтверждающих право собственности. В этом случае, может возникнуть налог. Для его расчета и уменьшения лучше обратиться к налоговому юристу. Декларация 3НДФЛ подается обязательно.

3. Продавец зарегистрирован как индивидуальный предприниматель,  и продаваемое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.  Например, продаваемая квартира сдавалась, офис арендовался  и т.д. В этом случае, доходы от продажи включаются в налоговую базу  ИП, соответственно используемой системе налогообложения. Если продавец ИП – лучше проконсультироваться у юриста и возможно, до сделки прекратить деятельность ИП, чтобы избежать претензий  налоговых орган.

4. С   2016 года,  срок владения недвижимостью, при продаже которой не платится налог, увеличен до 5 лет (п.4 ст.217 п.1) НК РФ. Данное правило действует для объектов полученных в собственность в 2016 году.  Если недвижимость получена в дар от близкого родственника,  перешла в собственность по договору ренты либо в результате приватизации, то  для таких объектов срок прежний – 3 года (п.3 ст.217.1 НК РФ). Субъекты федерации на основании своих законов могут уменьшить срок в 5 лет (пп.1 п.5 ст.217.1 НК РФ).

Как посчитать срок нахождения в собственности:
1. При получении имущества по договору купли-продажи, дарения, ренты, мены, первичной приватизации  – срок считается со дня  государственной регистрации  такого договора.

2. При получении имущества по наследству – дата смерти наследодателя  (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письма УФНС России по г. Москве от 09.03.2010 N 20-14/4/023677, от 04.02.2010 N 20-14/011120@, от 14.04.2009 N 20-14/4/035446). Исключение составляют супруги, если один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество. В этой ситуации период нахождения имущества в собственности наследника исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами (Письмо Минфина России от 02.09.2011 N 03-04-05/7-631).

3. При получении в собственность кооперативной квартиры – дата окончательной оплаты пая.

4.  При получении  недвижимости по решению суда – дата вступления решения в законную силу или дата,  указанная в самом решении. (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 09.04.2010 N 03-04-05/10-181). Для определения точного срока нахождения  имущества в  собственности,   полученного по решению суда, лучше обратиться к юристу, т.к. в этом вопросе в Законодательстве много неопределенностей.

5. Снятие и установка обременений – ипотека, рента, получение нового свидетельства, взамен утраченного,  срока нахождения имущества в собственности не прерывает.  А вот разделение или объединение объекта – прерывает срок владения недвижимость.

6. Объединение и разъединение объектов, по мнению налоговых органов,  прерывает право собственности.   Так как позиция по этому вопросу у Минфина постоянно меняется – при возникновении такой ситуации следует обращаться за консультацией.

7. Изменение назначения помещения, также прерывает срок нахождения в собственности.

8. Если собственник доли в имуществе наследует другую долю (ее часть), принадлежавшую умершему сособственнику. В этом случае период нахождения в собственности доли (ее части), полученной в результате наследования, исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе. (ст. 235 ГК РФ, множество разъяснений МИНФИНА). Однако, данная позиция противоречит Налоговому Кодексу и может в любое время быть изменена. Поэтому, при возникновении такой ситуации следует обращаться за консультацией.
ВНИМАНИЕ: с 2015 года позиция ФНС опять поменялась и для каждой из долей сроки требуется рассчитывать отдельно!!!!!!

9. В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального возникновения права собственности на недвижимость. При этом неважно, на кого из бывших супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/7-366, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-982, от 09.09.2011 N 03-04-05/4-646, от 19.08.2011 N 03-04-05/1-580, УФНС России по г. Москве от 05.07.2010 N 20-14/4/069884).
10. Если жилье переводится из общей совместной собственности в общую долевую собственность (ч. 2, 5 ст. 244 ГК РФ), то период нахождения имущества в собственности также исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на него (Письма Минфина России от 21.10.2011 N 03-04-05/5-773, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-632).

Вы можете записаться на первичную консультацию по т. +7(495) 737-32-69 или задать свой вопрос через соответствующую онлайн-форму.

Поделиться статьей