г. Москва, ул. Барклая, д. 18/19 стр.1, 3 этаж, оф. 20
Пн-Пт с 9:30 до 18:00
Вопросы-ответы

Налогоплательщик владеет земельным участком и домом на нем. При этом,  участок находятся в собственности более 3 лет, с 06 апреля 2014 года, а дом  менее 3 лет.  Дом получен в собственность в 2016 году. Дом и участок реализуются за  6800000 рублей. Кадастровая стоимость дома – 6881481,00  рублей. Возникает ли у продавца налогооблагаемый доход от продажи дома и участка и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2017 году?  Продавец является налоговым резидентом РФ, дом и участок в  предпринимательской деятельности не использовал.

Евгения
Доход от продажи земельного участка, полученного в собственность более 3 лет назад, налогом на доходы физических лиц не облагается. При продаже имущества, находящегося в собственности более  3 лет  дохода, подлежащего налогообложению…
Ответ консультанта
  1. Доход от продажи земельного участка, полученного в собственность более 3 лет назад, налогом на доходы физических лиц не облагается. При продаже имущества, находящегося в собственности более  3 лет  дохода, подлежащего налогообложению налогом на доходы физических лиц, не возникает — п.17.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.
  2. Доход от продажи дома в данном случае облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. доля находится в собственности Продавца менее 3 лет. Так как объект получен в собственность в 2016 году, при его продаже применяются правило оценки дохода по кадастровой стоимости * 0.7. (ч.5 ст. 217.1 НК РФ). Это означает, что налогооблагаемый доход от продажи дома будет составлять не менее 70% от его кадастровой стоимости.
  3. Доход, полученный от продажи дома можно уменьшить на сумму имущественного вычета в 1 000 000 рублей – это   имущественный вычет при продаже недвижимого имущества – пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.
  4. Если договорная стоимость дома будет выше 4817015,70 рублей, то налог будет рассчитываться с договорной стоимости. Поэтому, для оптимизации налогообложения, дом в договоре КП не целесообразно оценивать выше 4817015,70  рублей, а участок ниже 1982984 рублей.
  5. 6881481,00 *0,7% = 4817036 рублей.

После применения данного вычета, налог у Продавца составит:

13%*(4817036-1000000) = 496215  рублей.

При получении дохода от продажи дома,  декларация  3НДФЛ, подаетсядо 30 апреля года, следующего за  продажей. Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

Уплата налога в бюджет производится до 15 июля года, следующего за продажей – ст. 229 НК РФ.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, квалификационный аттестат № 004583 от 31.01.2007 года.

Квартира   получена супругами в совместную собственность по договору купли-продажи, менее 3 лет назад в 2015 году. Стоимость квартиры по договору купли-продажи при покупке – 3730000 рублей. При покупке, квартира была оплачена в т.ч. векселем строительной компании. Ранее данный вексель был приобретен у данной компании за денежные средства. Данная квартира   продается в 2017 году по договору купли-продажи. Стоимость квартиры -  6200000 рублей. Одновременно планируется покупка квартиры в совместную  собственность. Стоимость новой квартиры -10000000 рублей с использованием ипотечных средств. Возникает ли у супругов  налогооблагаемый доход от продажи квартиры и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2017 году? Продавцы являются налоговыми резидентами РФ, квартиру в предпринимательской деятельности не использовали.
Марина Журавлева
1. Доход от продажи квартиры  в данном случае  облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. она находится в собственности  Продавцов  менее 3 лет. Доход от продажи у каждого из супругов …
Ответ консультанта

1. Доход от продажи квартиры  в данном случае  облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. она находится в собственности  Продавцов  менее 3 лет.

Доход от продажи у каждого из супругов  составит 6200000/2=  3100000  рублей.

Доход, полученный от продажи можно уменьшить на сумму расходов, которые продавцы понесли при покупке данной квартиры  – пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ. Сумма расходов у каждого из супругов  – 3730000/2 = 1865000рублей.

Таким образом, налог у каждого из супругов составит:

13%*(3100000 — 1865000) = 160550  рублей.

То, что квартира приобретена по вексельной схеме, не лишает супругов права на данный вычет, так как расходы были понесены, но путем передачи прав по векселю. Такая позиция подтверждается многочисленными разъяснительными письмами Минфина РФ и письмами налоговых органов (Письмо Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6Письмо ФНС России от 14.10.2011 N ЕД-3-3/3393@Письмо ФНС России от 11.04.2006 N 04-2-02/280@ и др.).

2.Далее, при наличии определенных условий,  каждый из супругов   может также воспользоваться вычетом при покупке нового жилья – пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ.

Максимальная сумма вычета по новому объекту — 2000000 рублей для каждого супруга.

Условия использования вычета по новой квартире:

1)      Покупка новой  и продажа старой квартиры  происходят в одном налоговом периоде – в одном году.

 Документы,  подтверждающие право собственности  на новую квартиру  датированы  тем же годом или ранее.

2)      Новая квартира приобретается на собственные денежные средства (включая ипотеку).

3)      Вычет ранее не использовался.

4)      Квартира  приобретена   не у близкого родственника.

Если все условия соблюдены, окончательный расчет налога, при продаже старой квартиры таков (для каждого из супругов):

13%*(3100000 – 1865000-2000000)  = 0  рублей.

Все указанные вычеты предоставляются  одновременно  на основании декларации  3НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за  продажей. К декларации прилагается  заявление с копиями подтверждающих покупку новой квартиры  документов  — ст. 228 Н

1.Доход от продажи квартиры  в данном случае  облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. она находится в собственности  Продавцов  менее 3 лет.

Доход от продажи у каждого из супругов  составит 6200000/2=  3100000  рублей.

Доход, полученный от продажи можно уменьшить на сумму расходов, которые продавцы понесли при покупке данной квартиры  – пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ. Сумма расходов у каждого из супругов  – 3730000/2 = 1865000рублей.

Таким образом, налог у каждого из супругов составит:

13%*(3100000 — 1865000) = 160550  рублей.

То, что квартира приобретена по вексельной схеме, не лишает супругов права на данный вычет, так как расходы были  понесены, но   путем передачи прав по векселю. Такая позиция подтверждается многочисленными разъяснительными письмами Минфина РФ и письмами налоговых органов (Письмо Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6Письмо ФНС России от 14.10.2011 N ЕД-3-3/3393@Письмо ФНС России от 11.04.2006 N 04-2-02/280@ и др.).

2.Далее, при наличии определенных условий,  каждый из супругов   может также воспользоваться вычетом при покупке нового жилья – пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ.

Максимальная сумма вычета по новому объекту — 2000000 рублей.  Вычет уменьшает рассчитанный выше налог. Так как стоимость новой квартиры   10000000, вычет составит только 2000000 рублей. При покупке квартиры в совместную собственность, супруги вправе распределить вычет в пропорции 50% и 50%.

Условия использования вычета по новой квартире:

1)      Покупка новой  и продажа старой квартиры  происходят в одном налоговом периоде – в одном году.

 Документы,  подтверждающие право собственности  на новую квартиру  датированы  тем же годом или ранее.

2)      Новая квартира приобретается на собственные денежные средства (включая ипотеку).

3)      Вычет ранее не использовался.

4)      Квартира  приобретена   не у близкого родственника.

Если все условия соблюдены, окончательный расчет налога, при продаже старой квартиры таков (для каждого из супругов):

13%*(3100000 – 1865000-1000000)  = 30550   рублей.

Также сумма дохода,  может быть еще более  уменьшена на сумму процентов,  уплаченных в 2011 году по договору ипотеки.  Тогда налог для каждого их супругов будет рассчитан следующим образом:

Сумма налога =  13%*(3100000 – 1865000-1000000-1/2 суммы % в 2011 году)

Все указанные вычеты предоставляются  одновременно  на основании декларации  3НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за  продажей. К декларации прилагается  заявление с копиями подтверждающих покупку новой квартиры  документов  — ст. 228 НК РФ. Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, квалификационный аттестат № 004583 от 31.01.2007 года.

Оганджанянц Светлана Викторовна. Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, квалификационный аттестат № 004583 от 31.01.2007 года.

Оганджанянц Светлана Викторовна

Две комнаты  получены в собственность по договорам купли-продажи,  менее 3 лет назад, стоимость комнат по договорам купли-продажи при покупке - 4000000 рублей. Данные комнаты  продаются  по договору купли-продажи. Стоимость продаваемых комнат - 7450000 рублей. Покупка нового жилья не планируется. Возникает ли у продавца налогооблагаемый доход от продажи квартиры  и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2017 году?  Продавец является налоговым резидентом РФ, комнаты в предпринимательской деятельности не использовал.

Катарина
Доход от продажи комнат  в данном случае  облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. они находится в собственности Продавца менее 3 лет. Доход от продажи у Продавца составит 7500000 рублей.…
Ответ консультанта

Доход от продажи комнат  в данном случае  облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. они находится в собственности Продавца менее 3 лет.

Доход от продажи у Продавца составит 7500000 рублей. Данная сумма может быть уменьшена на сумму имущественных вычетов (п.1 ст. 224 НК РФ):Продавец имеет право применить вычет в сумме документально подтвержденных расходов на покупку комнат, при наличии подтверждающих покупку документов (договоры купли-продажи, платежные документы по данному договору и.т.п.) – пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ. В данном случае, вся комнаты были ранее приобретены за 4000000 рублей, соответственно, налог составит:13%* (7500000-4000000) = 455000 рублей. Кроме этого, при наличии определенных условий, Продавец может также воспользоваться вычетом при покупке нового жилья – пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ. В данном случае, вычет может быть использован по одной из продаваемых комнат. Максимальная сумма вычета — 2000000 рублей.     Условия для вычета:

1)   Комнаты приобретены на собственные денежные средства (включая ипотеку).

2) На момент подачи декларации (после продажи) у Продавца сохранятся оригиналы документов, подтверждающие покупку комнат – свидетельство на право собственности, договор купли-продажи, расписки выданные при покупке (платежки)

3)   Вычет ранее не использовался.

Использование данного вида вычета по уже проданным объектам допустимо. Как отмечают контролирующие органы, возможность использования вычета связана лишь с фактом осуществления расходов на приобретение имущества и не зависит от нахождения недвижимости в собственности в дальнейшем.  (Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, от 14.04.2008 N 03-04-05-01/112 (п. 1), ФНС России от 25.03.2008 N 04-2-02/1052@, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21882@, от 31.12.2010 N 20-14/4/138478@).

Если все условия соблюдены, окончательный расчет налога таков:

13%* (7500000-4000000-2000000) = 195000  рублей.

Все указанные вычеты предоставляются  одновременно  на основании декларации  3НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за  продажей. К декларации прилагается  заявление с копиями подтверждающих покупку новой квартиры  документов  — ст. 228 НК РФ. Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, квалификационный аттестат № 004583 от 31.01.2007 года.

Оганджанянц Светлана Викторовна

Задать вопрос специалисту

  •