г. Москва, ул. Барклая, д. 18/19 стр.1, 3 этаж, оф. 20
Пн-Пт с 9:30 до 18:00
Вопросы-ответы

Как определяется подлежащий уплате налог, если гражданин в течение года продает несколько квартир, при этом срок владения квартирами разный?  
Марина
Налог определяется отдельно по каждому виду имущества, в зависимости от срока владения. Пример: Налогоплательщик   в течение года продал одну  квартиру по цене 3 000 000 руб – срок владения более…
Ответ консультанта

Налог определяется отдельно по каждому виду имущества, в зависимости от срока владения.

Пример:

Налогоплательщик   в течение года продал одну  квартиру по цене 3 000 000 руб – срок владения более 3 лет, одну квартиру за 2000000 рублей – срок владения менее 3 лет., а также деревенский дом с земельным участком в общей сумме 4 000 000 руб, срок владения менее 3 лет.

Налоговая база:

2000000+40000000=6000000 рублей.

Налоговые вычеты:

 

10000000 (по недвижимому имуществу, которое находилось в собственности  менее 3 лет)

Налог (НВ-НВ)*13%= 650000 рублей.

С уважением, налоговый консультант Оганджанянц Светлана Викторовна

Физическое лицо приобрело квартиру по договору купли-продажи (дата договора- 30.01.2015, переход права собственности зарегистрирован 17.02.2015) у другого физического лица за 5 000 000 рублей. В акте приема-передачи отражено, что расчет произведен полностью. В сделке участвовали родственники - мать продала своему сыну. В настоящий момент сын продает квартиру третьему лицу за 4 400 000 рублей. Можно ли в данной ситуации продавцу (сыну) уменьшить сумму дохода от продажи квартиры на сумму расхода на покупку этой квартиры и не платить налог, т.к. он получит в 2017 году на 600 000 рублей меньше, чем заплатил за квартиру в 2015 году? Кадастровая стоимость квартиры по сведениям сайта Росреестра на текущий день – 4 305 567, 63 руб (дата внесения стоимости – 27.12.2016). Какие документы необходимо предоставить продавцу  в налоговую в период с 01.01.2018 до 30.04.2018? Необходимо ли предоставлять рукописную расписку (от мамы сыну) в получении денег по договору купли-продажи от 30.01.2015 или будет достаточно предоставить акт приема-передачи, в котором отражен факт осуществления расчетов?
Анастасия
Ответ: Доход от продажи квартиры   облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. доля  находится в собственности  Продавца менее 3 лет.  Так как объект получен в собственность до  2016 года,  при…
Ответ консультанта

Ответ:

Доход от продажи квартиры   облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. доля  находится в собственности  Продавца менее 3 лет.  Так как объект получен в собственность до  2016 года,  при его продаже не применяются правило оценки дохода по кадастровой стоимости  (ч.5 ст. 217.1 НК РФ).  Это означает, что налогооблагаемый доход составит  сумма, указанная в договоре купли-продажи безотносительно к кадастровой стоимости. Доход от продажи у Продавца составит – 4400000 рублей.

Для уменьшения налоговой базы, Продавец вправе уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на расходы, связанные с ее приобретением. Такие расходы должны быть документально подтверждены. Это следует из  пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.  У  Продавца такие расходы составляют 5000000 рублей – сумма,  за которую квартира была им куплена.

Таким образом, налог у Продавца составит:

13%*(4400000 (доход) – 5000000 (расходы на покупку)) = 0  рублей, т.е.  налога к уплате у Продавца не возникнет.

Вычет в сумме расходов на покупку данной квартиры предоставляется  только   на основании декларации  3НДФЛ, которую Продавец обязан предоставить до 30 апреля  2018 года – п.2 ст. 228, ст.229, п.1 ст. 224 НК РФ.   К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры:

— копия договора купли-продажи

— копия расписки об уплате денежных средств  за квартиру.

Без предоставления данной декларации и документов, вычет в сумме расходов не предоставляется.  Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

 

Если расписка отсутствует, позиция Минфина и ФНС следующая:

В тексте  договора должно быть положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. В этом случае,  факт уплаты денежных средств по договору, можно считать подтвержденным (письмо Минфина  от 25.04.2013 N 03-04-07/14436, ПИСЬМО ФНС от 22 мая 2013 г. N ЕД-4-3/9243@).

 

Поскольку Акт приемки-передачи квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры, то такая запись в акте также может заменять расписку.

 

Однако на практике налоговые органы часто не следуют собственным разъяснениям и требуют расписку, а при ее отсутствии не принимают расходы и начисляют налоги с полной суммы дохода от продажи.  В этом случае налогоплательщику приходится писать возражения на акт проверки, апелляции на решение налогового органа, возможно,  потребуется обращение в суд. Поэтому, чтобы избежать  лишних претензий, расписку следует приложить.

 

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ (действующий аттестат №004853 выдан 31.01.2007).

 

Оганджанянц Светлана Викторовна

30 января 2015г. заключен договор об участии в долевом строительстве дома, зарегистрирован 17 февраля 2015г. 26 октября 2015 г. уволилась с работы по собственному желанию, а с марта 2016 г. вышла на пенсию по возрасту. Акт приема-передачи квартиры был получен 10 марта 2016г. . Зарегистрировать собственность смогли только в апреле 2017 года, т.к. на кадастровый учет дом был поставлен только 28 февраля 2017г. Могу ли я получить налоговый вычет и что для этого нужно? Спасибо.

левина елена
Cогласно пункту 10 статьи 220 Налогового кодекса РФ  у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более…
Ответ консультанта

Cогласно пункту 10 статьи 220 Налогового кодекса РФ  у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов. Год, начиная с которого Вы имеете право на вычет — 2016, когда был получен Акт сдачи-приемки квартиры(пп.6 п. 3 статьи 220  НК РФ).  Как пенсионер, не имеющий дохода в 2016 году, Вы вправе получить вычет за 2014 и 2015 годы. Для этого Вам следует подать декларации 3НДФЛ за 2014 и 2015 годы с приложением документов на квартиру. Сделать это лучше как можно быстрее, чтобы не потерять право на вычет в 2014  году (п.7 ст. 78 НК РФ) . За составлением декларации рекомендуем обратиться к специалистам.

Налоговый консультант, компании НОБЛ АУДИТ Оганджанянц Светлана Викторовна.

Одновременно продается квартира и покупается другая, может ли налоговый вычет, предоставляемый гражданину как покупателю, быть учтен при расчете  подоходного налога?  То есть сумма дохода от продажи квартиры уменьшена сразу на два вычета. Например, квартира продана за 5 млн. руб.  Налог, который предстоит выплатить продавцу при условии владения квартирой менее 3 лет, составит 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 * 13%= 520 000 р. Одновременно гражданин покупает квартиру за 6 млн.р. Налоговый вычет, который ему может быть предоставлен как покупателю, составит 260 000 р.
    • Гражданину предстоит сначала уплатить налог 520 000 р., а потом ему будет предоставлен налоговый вычет в размере 260 000 р.?
    • Или налоговый вычет будет учтен сразу же и гражданину придется выплатить налог только с суммы 520 000 – 260 000 = 260 000 р.?
  Все зависит от того, имеет ли право гражданин получить вычет в 2 000 000 рублей (вычет при приобретении жилья).  Этот вычет можно применить и сократить налоговую базу, при соблюдении следующих…
Ответ консультанта

 

Все зависит от того, имеет ли право гражданин получить вычет в 2 000 000 рублей (вычет при приобретении жилья).  Этот вычет можно применить и сократить налоговую базу, при соблюдении следующих условий:

1.Гражданин ранее не использовал свое право на вычет. Вычет предоставляется один раз в жизни и повторно использован быть не может.

2.Продажа квартиры и покупка новой происходит в одном налоговом периоде. Налоговый период по НДФЛ – год.

3.Гражданин является налоговым резидентом.

4.Имеются ли все необходимые документы, необходимые для получения вычета, связанного с покупкой жилья.

5.Проданная квартира не использовалась в предпринимательской деятельности.

Если все условия соблюдены, то при подаче декларации может быть заявлен также вычет в 2000000 рублей.

С уважением, налоговый консультант Оганджанянц Светлана Викторовна

 

 

Налогоплательщик в декабре  2017 года  реализует квартиру, принадлежащую ему по праву собственности за 8200000 рублей.  Квартира получена по наследству от тети  (день смерти 19.06.2014).  Возникает ли у продавца налогооблагаемый доход от продажи   данной  квартиры  и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2017 году?  Продавец является налоговым резидентом РФ, квартиру в предпринимательской деятельности не использовал.

Михаил
Срок нахождения имущества, полученного по наследству, исчисляется со дня смерти наследодателя, независимо от времени оформления наследства — ст. 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, если дата смерти 19.06.2014, …
Ответ консультанта
  1. Срок нахождения имущества, полученного по наследству, исчисляется со дня смерти наследодателя, независимо от времени оформления наследства — ст. 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, если дата смерти 19.06.2014,  то на момент получения дохода от продажи, квартира находится в собственности продавца, более 3 лет, и налогообложению налогом на доходы физических не подлежит. Данная позиция отражена также в следующих документах — Письмо Минфина России от 25.03.2010 N 03-04-05/7-134, Письма УФНС России по г. Москве от 09.03.2010 N 20-14/4/023677, от 04.02.2010 N 20-14/011120@, от 14.04.2009 N 20-14/4/035446.
  2. При продаже имущества, находящегося в собственности более  3 лет  дохода, подлежащего налогообложению налогом на доходы физических лиц, не возникает — п.17.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ , п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

 

  Налогоплательщик  в 2017 году  реализовала квартиру, принадлежащему ей на праве собственности,  на основании  договора о разделе имущества после развода. До этого квартира находилась в их совместной с супругом собственности  с 2000 года.  Подлежит ли налогообложению налогом на доходы физических лиц доход, от продажи квартиры? Есть ли необходимость декларирования полученных доходов?  
В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального…
Ответ консультанта

В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального возникновения права собственности на недвижимость. При этом неважно, на кого из бывших супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 03.09.2012 N 03-04-05/9-1041, от 23.03.2012 N 03-04-05/7-366, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-982, от 09.09.2011 N 03-04-05/4-646, от 19.08.2011 N 03-04-05/1-580, УФНС России по г. Москве от 05.07.2010 N 20-14/4/069884).

Так объекты находились в совместной собственности супругов , более 3 лет, доход от их продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Налогоплательщик  в 2017 году  реализовала земельный участок, дом на нем, и гараж, принадлежащие ей на праве собственности,  на основании  наследства от умершего супруга. Дата открытия наследства -   15 января 2016 года. До этого все объекты находились с их совместной с супругом собственности  с 1997 года.  Подлежит ли налогообложению налогом на доходы физических лиц доход, от продажи данных объектов? Есть ли необходимость декларирования полученных доходов?  
Ирина
В случае, если один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество, период нахождения имущества в собственности второго супруга  исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами.…
Ответ консультанта

В случае, если один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество, период нахождения имущества в собственности второго супруга  исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами. При этом неважно, на кого из супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326, от 06.08.2012 N 03-04-05/7-919, от 13.07.2012 N 03-04-05/7-873, от 11.07.2012 N 03-04-05/5-861, от 27.06.2012 N 03-04-05/7-786, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-631).

 

 

 

Так объекты находились в совместной собственности супругов , более 3 лет, доход от их продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

 

 

 

 

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Физическое лицо приобрело крупный земельный участок и зарегистрировало на него свое право собственности более трех лет назад, впоследствии исходный участок был разделен на несколько участков, на образованные участки были получены свидетельства о праве собственности и потом образованные участки были проданы. Образованные участки были в собственности физического лица менее трех лет. В свидетельствах и в договорах купли-продажи на образованные участки указано, что документом - основанием права собственности на них является договор купли-продажи исходного участка. Нужно ли подать декларацию и уплатить НДФЛ от продажи этих участков?

Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а исходный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных…
Ответ консультанта

Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а исходный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому доход от их продажи подлежит декларированию и налогообложению НДФЛ с возможностью применения имущественного налогового вычета.

Обоснование: Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая вышеизложенное, физическое лицо обязано подать налоговую декларацию (ст. ст. 228229 Налогового кодекса РФ) .

Подтверждение указанной позиции можно проверить в Письмах Минфина России от 27.06.2012 N 03-04-05/7-784, от 18.12.2012 N 03-04-05/7-1411.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ. (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

Налогоплательщик (сестра) в 2017 году  реализует долю в квартире (1/2), принадлежащую ей  по праву собственности за 3000000 рублей. Доля квартиры получена по наследству менее 3 лет назад.  Покупка новой квартиры  не планируется.  Второй владелец (брат)  реализует свою (1/2) долю за 10000000 рублей, доля находится в собственности более 3 лет.  Возникает ли у продавцов налогооблагаемый доход от продажи   данной  квартиры  и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2017 году?  Продавцы являются налоговым резидентом РФ, квартиру в предпринимательской деятельности не использовали. Могут ли собственники указать в договоре разные цены за свои доли?

Как лучше оформить сделку одним договором или двумя.

Евгения
Так как ½ доли квартира находится в собственности брата, более 3 лет, доход от ее продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая…
Ответ консультанта

Так как ½ доли квартира находится в собственности брата, более 3 лет, доход от ее продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

 

Доля сестры находится в собственности менее 3 лет, соответственно подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц. Налог будет рассчитываться следующим образом:

 

Доход от продажи составит:

 

3000000  рублей

 

Доход, полученный от продажи можно уменьшить на сумму имущественного вычета  в 1 000 000 рублей, но  соразмерно доле, т.е. 500000 рублей  на 1/2  доли – это   имущественный вычет при продаже  недвижимого имущества – пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.

 

Таким образом, налог составит:

13%*(3000000-500000) = 325000  рублей.

 

Вычет предоставляется только  на основании декларации  3НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за  продажей. Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

Уплата налога в бюджет производится до 15 июля года, следующего за продажей – ст. 229 НК РФ.

 

 

 

 

То, что разные собственники указывают свою цену за каждую из долей, на сегодняшний день не вызывает возражений у налоговых органов, так согласно положениям статей 1 и 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. (Письмо> ФНС России от 13.06.2012 N ЕД-4-3/9664@).

 Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

 

Оганджанянц Светлана Викторовна

Квартира   получена в собственность по договору купли-продажи в 2015 году. Квартира была приобретена у физического лица  в 2015 году  по договору купли-продажи за 10000000 рублей. Оплата подтверждена распиской.  Данная квартира   продается в 2017 году по договору купли-продажи. Стоимость квартиры -  10000000 рублей. Возникает ли налогооблагаемый доход от продажи   квартиры  и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2018 году?  Продавец является налоговым резидентом  РФ, квартиру в предпринимательской деятельности не использовал.

     
1.Доход от продажи квартиры  в данном случае  облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. она находится в собственности  Продавца  менее 3 лет. Доход от продажи составит =  10000000  рублей. Доход,…
Ответ консультанта

1.Доход от продажи квартиры  в данном случае  облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. она находится в собственности  Продавца  менее 3 лет.

Доход от продажи составит =  10000000  рублей.

Доход, полученный от продажи можно уменьшить на сумму расходов, которые продавец понес при покупке данной квартиры  – пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ. Сумма расходов 10000000 рублей.

 

Т.к. сумма расходов равна  сумме дохода, налоговой базы не образуется и налог составит:

13%*(10000000 — 10000000) = 0 рублей.

 

Вычет в форме документально подтвержденных расходов предоставляется    на основании декларации  3НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за  продажей. К декларации прилагаются  копии документов, подтверждающих расходы, в данном случае – договор купли-продажи, расписка — ст. 228 НК РФ.  При проверке декларации в ИФНС могут потребовать показать и оригиналы документов. Без подачи налоговой декларации право на вычет считается не заявленным и налогообложению подлежит вся сумма, полученная за проданную квартиру – ст. 210 НК РФ. Также возможны штрафы за не поданную  в срок декларацию до 30% от суммы налога – ст. 119 НК РФ.

 

Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, квалификационный аттестат № 004583 от 31.01.2007 года.

Оганджанянц Светлана Викторовна

 

Задать вопрос специалисту

  •