г. Москва, ул. Барклая, д. 18/19 стр.1, 3 этаж, оф. 20
Пн-Пт с 9:30 до 18:00
Вопросы-ответы

Организация (ООО, два учредителя, муж и жена) построила нежилое помещение. Здание находится в собственности ООО с ноября 2008 года, а земля под ним с марта 2009 года. Земля была выкуплена у города за 13600 рублей, а кадастровая стоимость  96000 рублей. Организация хочет закрыть ООО и открыть ИП. Сейчас мы находимся на ЕНВД и УСН 6% (сдача помещения в аренду). Как поступить с землей и зданием при ликвидации ООО, чтобы заплатить меньше налогов? Можно ли продать здание и землю одному из учредителей по балансовой стоимости или даже ниже ( по сути самому себе). Какие есть варианты?

Любовь
Недвижимое имущество, находящееся на балансе организации может быть переведено в собственность учредителей организации тремя законными способами: — через договор купли продажи; — путем передачи одному из участников общества, при его…
Ответ консультанта

Недвижимое имущество, находящееся на балансе организации может быть переведено в собственность учредителей организации тремя законными способами:

— через договор купли продажи;

— путем передачи одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты действительной стоимости его доли

— путем распределения между участниками, при ликвидации общества.

Рассмотрим каждый из вариантов:

Реализация по договору купли продажи.

Общество вправе реализовать свое имущество любому физическому лицу, в том числе и одному из своих участников. Передача имущества происходит в данном случае по договору купли продажи. Выручка от реализации имущества признается доходом организации в момент поступления денежных средств на счет или в кассу организации и облагается УСН , по ставке 6% (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05, Письма Минфина России от 18.12.2008 N 03-11-04/2/197 (п. 2), от 21.07.2008 N 03-11-04/2/108).

Если затраты на строительство здания и на землю были ранее учтены организацией в составе расходов, при применении УСН 15%, данные расходы придется исключить из книги доходов и расходов прошлых периодов, пересчитать налоговую базу уплатить недоимку по налогу и пени (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).   Это придется делать даже если в момент продажи земли и здания  ООО применяет УСН (доходы 6%) (Письма Минфина России от 26.03.2009 N 03-11-06/2/50, от 26.03.2009 N 03-11-06/2/51, от 27.02.2009 N 03-11-06/2/30).

Цена реализации в договоре купли – продажи между физическим лицом (учредителем) и ООО может быть установлена участниками сделки по их соглашению. Законодательство не запрещает установление балансовой или кадастровой цены.

Преимущества данной схемы:

  • Простота и скорость в ее осуществлении, для регистрирующего органа достаточно представления договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме.
  • Осуществление расчетов между контрагентами на момент регистрации договора и перехода права собственности не требуется, следовательно, есть возможность пролонгации расчетов, а соответственно и возможность отсрочить уплату налогов.
  • Нет необходимости обращения в регистрирующие налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.
  • Нет необходимости составлять бухгалтерскую отчетность.
  • У покупателей – физических лиц, учредителей никаких налоговых обязательств,   при применении данной схемы, не возникает.

Налоговые риски и недостатки:

Покупатель (учредитель) и продавец (ООО) могут быть признаны налоговыми органами взаимозависимыми лицами. При существенном отклонении договорной цены от рыночной, и при выявлении взаимозависимости у налоговых органов есть право доначисления налоговых платежей по двум основаниям:

  • получение физическим лицом – учредителем дохода в виде материальной выходы от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у организации , являющейся взаимозависимой по отношению к налогоплательщику (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ). Доходом физического лица в данном случае будет признаваться превышение цены реализации идентичного имущества над ценой реализации, указанной в договоре купли-продажи. Облагаться такая разница будет по ставке 13% — п.1 ст. 224 НК РФ
  • корректировка налоговыми органами  цены, указанной в договоре купли-продажи с учетом рыночного уровня цен (п. 2 ст. 40 НК РФ). В этом случае, организации может быть доначислен налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.

Несмотря на вышеперечисленные риски, на практике налоговые органы нечасто использовали такое право при подобных сделках.  .

Помимо этого, существует практическая трудность в определении реальной  рыночной стоимости имущества, т.к.  до сих пор для налоговых органов не разработано никакого  алгоритма определения рыночной стоимости недвижимого имущества,  кроме,   сравнительного.  Так как существенное количество  сделок регистрируется с занижением в договоре рыночной цены,  при сравнении с ними, выявить реальную цену, с которой следует рассчитывать налог очень сложно.

Передача недвижимого имущества организации одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты   действительной стоимости его доли. 

Согласно ст. 94 ГК РФ, участник общества вправе выйти из него путем отчуждения обществу своей доли в его уставном капитале. В этом случае ему должна быть выплачена действительная стоимость его доли или выдано имущество, соответствующее такой стоимости, в порядке, способом и в сроки, которые предусмотрены Федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и уставом общества. При выходе участника из общества действительная стоимость его доли в уставном капитале определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, — п. 4 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации». Чтобы передать вышедшему участнику земельный участок и здание, общество принимает решения о выплате действительной стоимости долю участнику, путем передачи ему недвижимого имущества. Основанием для такой передачи, является данное решение   и акт передачи имущества выбывшему участнику.

При передаче имущества по данной схеме у общества, как и в случае продажи, возникает обязанность исключить расходы на недвижимость из принятых расходов прошлых лет, пересчитать налоговую базу и доплатить налог и пени.  Более никаких налоговых обязательств не у общества возникает.

Налоговые обязательства, по уплате НДФЛ со стоимости доли  по ставке 13% в данном случае возникают у выбывшего участника (п.1 ст. 210 НК РФ, п.1 ст. 224 НК РФ).  Общество в данном случае признается налоговым агентом и обязано передать в налоговый орган сведения о полученном доходе – п.5 ст. 226 НК РФ. Уплата налога бывшим участником  производится на основании налогового уведомления, полученного от инспекции  в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 228 Кодекса. Декларацию 3НДФЛ в данном случае самостоятельно  подавать участнику не нужно.

Преимущества данной схемы: 

  • Нет необходимости ликвидировать общество, а соответственно, подвергать общество проверке, проводить сверки с налоговыми органами и уплачивать возможные недоимки и штрафы прошлых лет.
  • Требуется однократное обращение в налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.

Риски и недостатки:

  • У общества, находящегося на УСН возникает необходимость ведения бухучета и формирования бухгалтерской отчетности для определения действительной стоимости доли.
  • В налоговом законодательстве до сих пор нет ясности относительно того, как рассчитывать налог при выплате участнику действительной стоимости доли путем передачи участнику имущества общества. Так как действительная стоимость доли рассчитывается по данным бухгалтерского учета, а недвижимость находится на учете организации по цене ее приобретения, и, как правило, ее переоценка не производится, рыночная стоимость переданного имущества существенно отличается от балансовой. По существующей практике организация, как налоговый агент обычно указывает в справке 2НДФЛ, сумму дохода, равную действительной стоимости доли по данным бухгалтерской отчетности. Эту же сумму, налоговый орган дублирует в уведомлении, высылаемом участнику общества.   Однако, в последние годы Минфин и налоговые органы считают, что расчет должен производиться с рыночной стоимости передаваемого имущества – ст. 40 НК РФ ст. 211 НК РФ, как при получении дохода в натуральной форме (Письмо Минфина России от 09.09.2011 N 03-04-05/4-647.

Распределение имущества  между участниками, при ликвидации общества.

При ликвидации  общества,  его имущество после расчетов с кредиторами подлежит распределению между  его участниками.  Имущество распределяется между участниками пропорционально их долям.  Налоговые обязательства общества и его участников те же, что во второй схеме.

Преимущества данной схемы:

Никаких преимуществ по сравнению с предыдущими схемами, на наш взгляд не наблюдается.

Риски и недостатки: 

  • Длительная процедура ликвидации общества (срок не определен)
  • Возможны выездные проверки — п.11 ст. 89 НК РФ и соответственно, возникновение новых налоговых обязательств, связанных ч выявлением недоимок и наложением штрафов.
  • Необходимость ведения бухучета, назначения ликвидационной комиссии, поиск и уведомление кредиторов, составление ликвидационного баланса.
  • Многократность обращения в налоговые органы для проведения регистрационных действий, связанных и ликвидацией общества.
  • Расчет налога на доходы физических лиц при получении имущества в собственность участников требуется производить исходя их его рыночной стоимости (письмо Минфина от 9 сентября 2011 г. N 03-04-05/4-647, Письмо Минфина от 29.01.2010 N 03-04-05/2-16 и проч.).

Рекомендации:

Как видно из приведенных схем,  самым выгодным и менее трудоемким  вариантом для ООО  и его участников является первый вариант – реализация через договор купли-продажи одному из участников общества. Основным налоговым риском при этом является взаимозависимость участника и общества.  С нашей точки зрения выходом является совмещение первых двух схем. Один из участников общества выходит из него, оставляя свои долю обществу либо продав (подарив ее) другому участнику или третьему лицу. Данные вносятся в ЕГРЮЛ. После этого, общество реализует свое недвижимое имущество вышедшему участнику через договор купли продажи по цене, согласованной сторонами, например, кадастровой.  Таким образом, исчезает явная взаимозависимость между покупателем – бывшим участником и продавцом ООО, а соответственно и возможность корректировки  цены договора и начисления недоимок и пеней  налоговыми органами.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ. (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

 

Здравствуйте! Продаю имущество полученное по наследству в 2014г., состоящее из дома и земельного участка. В отличие от дома, право собственности на земельный участок получил по решению суда "в порядке наследования" в 2016г. Теперь вопрос-нужно ли уплачивать НДФЛ от стоимости участка?
Алексей Литвинов
Доход от продажи недвижимости и иного имущества, полученного вами в порядке наследования и находившегося в вашей собственности не менее трех лет, освобождается от налогообложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, пп.…
Ответ консультанта

Доход от продажи недвижимости и иного имущества, полученного вами в порядке наследования и находившегося в вашей собственности не менее трех лет, освобождается от налогообложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

По общему правилу принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства (то есть момента смерти наследодателя) независимо от времени его фактического принятия и государственной регистрации права собственности наследника на полученное имущество (п. 2 ст. 218, ст. 1113, п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Суд в Вашем случае только признало Ваше право на наследство, днем же его открытия также  является дата смерти наследодателя

Налоговая декларация, по факту получения данного дохода  не подается —  п.2 ст. 228 Налогового Кодекса  РФ , п.1 ст. 229  Налогового Кодекса

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ.

Оганджанянц Светлана Викторовна

Физическое лицо приобрело квартиру по договору купли-продажи (дата договора- 30.01.2015, переход права собственности зарегистрирован 17.02.2015) у другого физического лица за 5 000 000 рублей. В акте приема-передачи отражено, что расчет произведен полностью. В сделке участвовали родственники - мать продала своему сыну. В настоящий момент сын продает квартиру третьему лицу за 4 400 000 рублей. Можно ли в данной ситуации продавцу (сыну) уменьшить сумму дохода от продажи квартиры на сумму расхода на покупку этой квартиры и не платить налог, т.к. он получит в 2017 году на 600 000 рублей меньше, чем заплатил за квартиру в 2015 году? Кадастровая стоимость квартиры по сведениям сайта Росреестра на текущий день – 4 305 567, 63 руб (дата внесения стоимости – 27.12.2016). Какие документы необходимо предоставить продавцу  в налоговую в период с 01.01.2018 до 30.04.2018? Необходимо ли предоставлять рукописную расписку (от мамы сыну) в получении денег по договору купли-продажи от 30.01.2015 или будет достаточно предоставить акт приема-передачи, в котором отражен факт осуществления расчетов?
Анастасия
Ответ: Доход от продажи квартиры   облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. доля  находится в собственности  Продавца менее 3 лет.  Так как объект получен в собственность до  2016 года,  при…
Ответ консультанта

Ответ:

Доход от продажи квартиры   облагается налогом на доходы физических лиц, т.к. доля  находится в собственности  Продавца менее 3 лет.  Так как объект получен в собственность до  2016 года,  при его продаже не применяются правило оценки дохода по кадастровой стоимости  (ч.5 ст. 217.1 НК РФ).  Это означает, что налогооблагаемый доход составит  сумма, указанная в договоре купли-продажи безотносительно к кадастровой стоимости. Доход от продажи у Продавца составит – 4400000 рублей.

Для уменьшения налоговой базы, Продавец вправе уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на расходы, связанные с ее приобретением. Такие расходы должны быть документально подтверждены. Это следует из  пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.  У  Продавца такие расходы составляют 5000000 рублей – сумма,  за которую квартира была им куплена.

Таким образом, налог у Продавца составит:

13%*(4400000 (доход) – 5000000 (расходы на покупку)) = 0  рублей, т.е.  налога к уплате у Продавца не возникнет.

Вычет в сумме расходов на покупку данной квартиры предоставляется  только   на основании декларации  3НДФЛ, которую Продавец обязан предоставить до 30 апреля  2018 года – п.2 ст. 228, ст.229, п.1 ст. 224 НК РФ.   К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры:

— копия договора купли-продажи

— копия расписки об уплате денежных средств  за квартиру.

Без предоставления данной декларации и документов, вычет в сумме расходов не предоставляется.  Для составления  декларации и правильного применения вычетов,  рекомендуем обратиться к специалисту.

 

Если расписка отсутствует, позиция Минфина и ФНС следующая:

В тексте  договора должно быть положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. В этом случае,  факт уплаты денежных средств по договору, можно считать подтвержденным (письмо Минфина  от 25.04.2013 N 03-04-07/14436, ПИСЬМО ФНС от 22 мая 2013 г. N ЕД-4-3/9243@).

 

Поскольку Акт приемки-передачи квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры, то такая запись в акте также может заменять расписку.

 

Однако на практике налоговые органы часто не следуют собственным разъяснениям и требуют расписку, а при ее отсутствии не принимают расходы и начисляют налоги с полной суммы дохода от продажи.  В этом случае налогоплательщику приходится писать возражения на акт проверки, апелляции на решение налогового органа, возможно,  потребуется обращение в суд. Поэтому, чтобы избежать  лишних претензий, расписку следует приложить.

 

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ (действующий аттестат №004853 выдан 31.01.2007).

 

Оганджанянц Светлана Викторовна

30 января 2015г. заключен договор об участии в долевом строительстве дома, зарегистрирован 17 февраля 2015г. 26 октября 2015 г. уволилась с работы по собственному желанию, а с марта 2016 г. вышла на пенсию по возрасту. Акт приема-передачи квартиры был получен 10 марта 2016г. . Зарегистрировать собственность смогли только в апреле 2017 года, т.к. на кадастровый учет дом был поставлен только 28 февраля 2017г. Могу ли я получить налоговый вычет и что для этого нужно? Спасибо.

левина елена
Cогласно пункту 10 статьи 220 Налогового кодекса РФ  у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более…
Ответ консультанта

Cогласно пункту 10 статьи 220 Налогового кодекса РФ  у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов. Год, начиная с которого Вы имеете право на вычет — 2016, когда был получен Акт сдачи-приемки квартиры(пп.6 п. 3 статьи 220  НК РФ).  Как пенсионер, не имеющий дохода в 2016 году, Вы вправе получить вычет за 2014 и 2015 годы. Для этого Вам следует подать декларации 3НДФЛ за 2014 и 2015 годы с приложением документов на квартиру. Сделать это лучше как можно быстрее, чтобы не потерять право на вычет в 2014  году (п.7 ст. 78 НК РФ) . За составлением декларации рекомендуем обратиться к специалистам.

Налоговый консультант, компании НОБЛ АУДИТ Оганджанянц Светлана Викторовна.

Как определяется подлежащий уплате налог, если гражданин в течение года продает несколько квартир, при этом срок владения квартирами разный?  
Марина
Налог определяется отдельно по каждому виду имущества, в зависимости от срока владения. Пример: Налогоплательщик   в течение года продал одну  квартиру по цене 3 000 000 руб – срок владения более…
Ответ консультанта

Налог определяется отдельно по каждому виду имущества, в зависимости от срока владения.

Пример:

Налогоплательщик   в течение года продал одну  квартиру по цене 3 000 000 руб – срок владения более 3 лет, одну квартиру за 2000000 рублей – срок владения менее 3 лет., а также деревенский дом с земельным участком в общей сумме 4 000 000 руб, срок владения менее 3 лет.

Налоговая база:

2000000+40000000=6000000 рублей.

Налоговые вычеты:

 

10000000 (по недвижимому имуществу, которое находилось в собственности  менее 3 лет)

Налог (НВ-НВ)*13%= 650000 рублей.

С уважением, налоговый консультант Оганджанянц Светлана Викторовна

Одновременно продается квартира и покупается другая, может ли налоговый вычет, предоставляемый гражданину как покупателю, быть учтен при расчете  подоходного налога?  То есть сумма дохода от продажи квартиры уменьшена сразу на два вычета. Например, квартира продана за 5 млн. руб.  Налог, который предстоит выплатить продавцу при условии владения квартирой менее 3 лет, составит 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 * 13%= 520 000 р. Одновременно гражданин покупает квартиру за 6 млн.р. Налоговый вычет, который ему может быть предоставлен как покупателю, составит 260 000 р.
    • Гражданину предстоит сначала уплатить налог 520 000 р., а потом ему будет предоставлен налоговый вычет в размере 260 000 р.?
    • Или налоговый вычет будет учтен сразу же и гражданину придется выплатить налог только с суммы 520 000 – 260 000 = 260 000 р.?
  Все зависит от того, имеет ли право гражданин получить вычет в 2 000 000 рублей (вычет при приобретении жилья).  Этот вычет можно применить и сократить налоговую базу, при соблюдении следующих…
Ответ консультанта

 

Все зависит от того, имеет ли право гражданин получить вычет в 2 000 000 рублей (вычет при приобретении жилья).  Этот вычет можно применить и сократить налоговую базу, при соблюдении следующих условий:

1.Гражданин ранее не использовал свое право на вычет. Вычет предоставляется один раз в жизни и повторно использован быть не может.

2.Продажа квартиры и покупка новой происходит в одном налоговом периоде. Налоговый период по НДФЛ – год.

3.Гражданин является налоговым резидентом.

4.Имеются ли все необходимые документы, необходимые для получения вычета, связанного с покупкой жилья.

5.Проданная квартира не использовалась в предпринимательской деятельности.

Если все условия соблюдены, то при подаче декларации может быть заявлен также вычет в 2000000 рублей.

С уважением, налоговый консультант Оганджанянц Светлана Викторовна

 

 

Налогоплательщик в декабре 2017 года реализует квартиру, принадлежащую ему по праву собственности за 8200000 рублей. Квартира получена по наследству от тети (день смерти 19.06.2014). Возникает ли у продавца налогооблагаемый доход от продажи данной квартиры и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2017 году? Продавец является налоговым резидентом РФ, квартиру в предпринимательской деятельности не использовал.

Михаил
Срок нахождения имущества, полученного по наследству, исчисляется со дня смерти наследодателя, независимо от времени оформления наследства — ст. 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, если дата смерти 19.06.2014,…
Ответ консультанта
  1. Срок нахождения имущества, полученного по наследству, исчисляется со дня смерти наследодателя, независимо от времени оформления наследства — ст. 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, если дата смерти 19.06.2014, то на момент получения дохода от продажи, квартира находится в собственности продавца, более 3 лет, и налогообложению налогом на доходы физических не подлежит. Данная позиция отражена также в следующих документах — Письмо Минфина России от 25.03.2010 N 03-04-05/7-134, Письма УФНС России по г. Москве от 09.03.2010 N 20-14/4/023677, от 04.02.2010 N 20-14/011120@, от 14.04.2009 N 20-14/4/035446.
  2. При продаже имущества, находящегося в собственности более 3 лет, дохода, подлежащего налогообложению налогом на доходы физических лиц, не возникает — п.17.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ , п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

 

Налогоплательщик в 2017 году реализовала квартиру, принадлежащему ей на праве собственности, на основании договора о разделе имущества после развода. До этого квартира находилась в их совместной с супругом собственности с 2000 года. Подлежит ли налогообложению налогом на доходы физических лиц доход, от продажи квартиры? Есть ли необходимость декларирования полученных доходов?
В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального…
Ответ консультанта

В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального возникновения права собственности на недвижимость. При этом неважно, на кого из бывших супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 03.09.2012 N 03-04-05/9-1041, от 23.03.2012 N 03-04-05/7-366, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-982, от 09.09.2011 N 03-04-05/4-646, от 19.08.2011 N 03-04-05/1-580, УФНС России по г. Москве от 05.07.2010 N 20-14/4/069884).

Так объекты находились в совместной собственности супругов , более 3 лет, доход от их продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Налогоплательщик в 2017 году реализовала земельный участок, дом на нем, и гараж, принадлежащие ей на праве собственности, на основании наследства от умершего супруга. Дата открытия наследства - 15 января 2016 года. До этого все объекты находились с их совместной с супругом собственности с 1997 года. Подлежит ли налогообложению налогом на доходы физических лиц доход, от продажи данных объектов? Есть ли необходимость декларирования полученных доходов?
Ирина
В случае, если один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество, период нахождения имущества в собственности второго супруга  исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами.…
Ответ консультанта

В случае, если один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество, период нахождения имущества в собственности второго супруга  исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами. При этом неважно, на кого из супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326, от 06.08.2012 N 03-04-05/7-919, от 13.07.2012 N 03-04-05/7-873, от 11.07.2012 N 03-04-05/5-861, от 27.06.2012 N 03-04-05/7-786, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-631).

Так объекты находились в совместной собственности супругов , более 3 лет, доход от их продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Физическое лицо приобрело крупный земельный участок и зарегистрировало на него свое право собственности более трех лет назад, впоследствии исходный участок был разделен на несколько участков, на образованные участки были получены свидетельства о праве собственности и потом образованные участки были проданы. Образованные участки были в собственности физического лица менее трех лет. В свидетельствах и в договорах купли-продажи на образованные участки указано, что документом - основанием права собственности на них является договор купли-продажи исходного участка. Нужно ли подать декларацию и уплатить НДФЛ от продажи этих участков?

Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а исходный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных…
Ответ консультанта

Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а исходный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому доход от их продажи подлежит декларированию и налогообложению НДФЛ с возможностью применения имущественного налогового вычета.

Обоснование: Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая вышеизложенное, физическое лицо обязано подать налоговую декларацию (ст. ст. 228229 Налогового кодекса РФ) .

Подтверждение указанной позиции можно проверить в Письмах Минфина России от 27.06.2012 N 03-04-05/7-784, от 18.12.2012 N 03-04-05/7-1411.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ. (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

Налогоплательщик (сестра) в 2017 году реализует долю в квартире (1/2), принадлежащую ей по праву собственности за 3000000 рублей. Доля квартиры получена по наследству менее 3 лет назад. Покупка новой квартиры не планируется. Второй владелец (брат) реализует свою (1/2) долю за 10000000 рублей, доля находится в собственности более 3 лет. Возникает ли у продавцов налогооблагаемый доход от продажи данной квартиры и обязанность подачи декларации 3НДФЛ в 2017 году? Продавцы являются налоговым резидентом РФ, квартиру в предпринимательской деятельности не использовали. Могут ли собственники указать в договоре разные цены за свои доли?

Как лучше оформить сделку одним договором или двумя.

Евгения
Так как ½ доли квартира находится в собственности брата, более 3 лет, доход от ее продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая…
Ответ консультанта

Так как ½ доли квартира находится в собственности брата, более 3 лет, доход от ее продажи налогообложению налогом на доходы физических лиц не подлежит – ст.217 п.17.1 НК РФ. Налоговая декларация, по факту получения данного дохода не подается — п.2 ст. 228 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 229 Налогового Кодекса РФ.

Доля сестры находится в собственности менее 3 лет, соответственно подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц. Налог будет рассчитываться следующим образом:

Доход от продажи составит:

3000000 рублей

Доход, полученный от продажи можно уменьшить на сумму имущественного вычета в 1 000 000 рублей, но соразмерно доле, т.е. 500000 рублей на 1/2 доли – это  имущественный вычет при продаже недвижимого имущества – пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.

Таким образом, налог составит:

13%*(3000000-500000) = 325000 рублей.

Вычет предоставляется только на основании декларации 3НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за продажей. Для составления декларации и правильного применения вычетов, рекомендуем обратиться к специалисту.

Уплата налога в бюджет производится до 15 июля года, следующего за продажей – ст. 229 НК РФ.

То, что разные собственники указывают свою цену за каждую из долей, на сегодняшний день не вызывает возражений у налоговых органов, так согласно положениям статей 1 и 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. (Письмо> ФНС России от 13.06.2012 N ЕД-4-3/9664@).

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ, (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

Задать вопрос специалисту

  •